白云山庄小区俱乐部所有权归全体业主，却被房产商做抵押导致被拍卖

小区俱乐部当初已经平摊在销售房价中了，可白云山庄的业主们却意外发现，俱乐部被拍卖了。其中原委，小区业主们一点都不知情。等他们弄明白之后，才知道是小区开发商悄悄拿去作了抵押贷款，破产之后便抵押给了银行，现在俱乐部已被银行通过拍卖公司卖给了宁波江北亚隆建材有限公司。

宁波江北亚隆建材有限公司买进后，三年来一直未能接管，俱乐部仍然掌握在业主委员会手中。今年8月，宁波江北亚隆建材公司一纸民事起诉状，要求收回白云山庄60号，一石激起千层浪。至此，白云山庄60号产权之争逐步浮出水面……

见习记者 郑振国 文/摄

事件回顾

业主买下的俱乐部，突然被人拍卖

近日，记者走进白云山庄。首先映入眼帘的便是贴在报刊阅览窗口的几张红色告示，上面写着：小区公共设施是山庄全体业主所有，任何人不得侵犯！

大字报上所指的公共基础设施，便是白云山庄60号。该建筑位于小区大门口左侧，是临街分布的一幢独立两层建筑房屋，总面积为895.7平方米。该建筑房屋入口处上方写着白云庄社区文化宫和山庄俱乐部几个大字。

“小区交付之后，白云山庄60号一直就作为小区俱乐部在使用，每天都有很多小区业主来这里跳舞、健身、打乒乓球锻炼身体。”白云山庄业主委员会主任周纯宜说，好好的公共基础设施怎么就成别人的了，实在有些让人气愤。

在俱乐部大厅里，记者看到靠墙一边放着大小、样式各不相同的一排沙发，另一边则是几部略显老旧的健身器材。“这些都是小区业主自愿捐赠的，甚至连音响和空调都是。”周主任说，白云山庄1996年竣工，是德敏房产开发的，当时白云山庄60号是作为公共基础设施交付的。后来德敏公司破产撤出，之后到了2004年，白云山庄60号却突然出现在了宁波日报的拍卖公告上。

说起当时的情况，小区业主金先生有些激动：“如果不是那份拍卖公告，我们到现在都不知道俱乐部已经被开发商拿去做了银行抵押，破产后又被银行拍卖转手。”作为基础公共设施又怎么可以作为贷款抵押？对于这个问题，金先生没少打电话向有关部门反映。

2006年，宁波江北亚隆建材有限公司经过拍卖购得白云山庄60号房屋，却遭到小区业主们极力反对。时至今日，白云山庄60号实际上仍在业主委员会的控制下，为此，宁波江北亚隆建材有限公司于今年8月向海曙区人民法院提起民事诉讼。

“俱乐部一楼作为小区的公共娱乐健身场所，二楼则以业主委员会的名义出租给了一家公司作为办公场地，所得费用用来补贴维护小区的基础设施。”周主任说，对于江北亚隆建材有限公司的起诉，业主委员会已选出了业主代表，分别向宁波中级人民法院提出撤销裁定并执行回转申请书和向宁波海曙人民法院起诉宁波市房产管理局。

焦点一：白云山庄60号是否是公共基础设施？

调查结果

是公共基础设施，开发商无权抵押

白云山庄60号是否是公共基础设施，成为此次产权纠纷中最根本的问题之一。如果是公共基础设施，没有全体业主的同意，开发商根本无权用它来做抵押。

记者在白云山庄的规划图纸等相关资料中看到，白云山庄60号是作为小区俱乐部建造和使用的，在商品房预售的广告手册中，也明确说了俱乐部是小区的附属配套设施。在宁波物价局备案文件《基础设施建设费用明细表》中，俱乐部跟照明路灯、自行车棚等其他设施一样，其建造成本已归纳在基础设施建设费用中。在该表格中，俱乐部申报费用总金额为180万元，其中平摊到房价中为46.46元/平方米。

既然白云山庄60号的建设费用已经分摊到商品房销售价格中，房产也进行了交付，那说明该处房产已由全体业主买了下来。因此，白云山庄60号的产权理所应当属于白云山庄小区的全体业主所有。

对此，浙江铭生律师事务所律师阮文良（白云山庄业主代表的代理律师）告诉记者，因当时没有物权法，但有城市房地产开发经营管理条例和商品房销售管理办法，两者都要求对配套基础设施和公共设施与房屋一同交付。而且当时房地产价格是要经审核的，如打入成本出售给业主则属于基础配套设施和公共设施。与此同时，在物价部门的审批中，白云山庄60号也出现在成本之中。另外在档案查询中，并没有发现当时房产商在抵押时已取得俱乐部相关权属证书，因此，白云山庄60号很明显是公共基础设施，产权理应归全体业主所有。

焦点二：白云山庄60号是否在抵押合同中？

调查结果

在抵押合同中，经办人说当时还有产权证

宁波市德敏房地产开发公司（白云山庄的开发商）于1996年12月11日，将坐落在海曙区环城西路南端1号的房产抵押给了中国工商银行宁波市东门支行，抵押期限至1997年12月9日。同月26日，德敏房产公司又与该银行签订了一份借款合同，向该银行贷款270万元，期限自1996年12月26日至1997年11月10日，与此同时，双方又签订了一份借款抵押书，明确规定了上述房地产作为该笔贷款的担保。后来德敏房产公司遇到经济问题破产，因为未能如期还款，该银行便向法院提起诉讼。宁波市中级人民法院依照抵押合同，作出了民事裁定，宁波市海曙区环城西路南端1号白云山庄60号和白云山庄A座公寓内的二楼抵偿给该银行。

如此一来，白云山庄60号是否包含在抵押合同中便成了问题的关键。记者在当时的抵押契证中看到，抵押的房产为白云山庄A座公寓红线范围的办公、商务用房，面积为1259.6平方米，并且在备注栏中所填写的是在建房抵押。

作为公共基础设施的白云山庄60号，显然不在办公和商务用房之列。而且备注中提到的抵押房为在建房，但白云山庄60号已于1995年1月24日竣工验收，并在1995年12月31日拿到了质量等级证书。因此，作为在建房也是不可能的。

那白云山庄60号又怎么会出现在抵押合同中？记者就此问题采访了当年具体操作该笔贷款的信贷员章旭东。章先生告诉记者，他们是按照房产证发放贷款的，当时在办理抵押贷款的时候，白云山庄60号确实在抵押合同里，而且还看到过该处房屋的产权证，至于后面拍卖转让，他们是完全按照宁波市中级人民法院裁定来执行的，后来的转手也是交给拍卖公司来处理的，对于银行来说，一切行为都是依照法律进行。

焦点三：产权证究竟是谁办出来的？

调查结果

发放抵押贷款的银行办出来的，业主并不知情

负责当年贷款的信贷员章旭东提到，德敏房产公司来银行做抵押贷款时，白云山庄60号是有产权证的。

然而白云山庄业主代表的代理律师阮文良告诉记者，对于白云山庄在抵押时是否有产权证这一问题，他为此还专门去房地产登记中心查询了相关的档案资料，从中得知：当时抵押的白云山庄60号并没有产权证。第一个做出该处房屋产权证的单位，是发放抵押贷款给德敏房产公司的中国工商银行宁波市东门支行，它向宁波市房产管理局提出了办证申请，并获得了通过。

作为公共基础设施的白云山庄60号，产权人应为小区全体业主，可如何办出产权为银行的产权证？

“正是这个原因，业主要告宁波市房产管理局，未经审查清楚就将属基础设施的白云山庄60号做出权属证书。”阮文良说。

对于这一问题，记者电话联系了宁波市房产管理局房交处的于处长。于处长回复，由于现在正处在案件的审理阶段，因此不方便接受采访，也不好发表看法和观点。

为了弄清是否有产权证这一关键问题，记者昨日还电话联系了白云山庄60号的买主宁波江北亚隆建材有限公司经理侯燕萍。当记者提出希望能对其进行当面采访，侯经理表示自己当天才从舟山返回宁波，下午还需要去公司一趟，等忙完工作再联系，之后便一直没有消息。

截至记者截稿，仍未接到侯经理的电话。

记者手记

抽丝剥茧，我们试图还原一个事情的真相，白云山庄60号究竟是谁的？

所有权属全体业主的白云山庄60号，被房产商做了抵押，其实房产商并无权这样做。可事情还是发生了，房产商不但这样做了，而且还拿到了银行贷款。至于抵押贷款中的关键的产权证，竟然是由发放抵押贷款的银行申办的。产权归全体业主，在未经过白云山庄60号产权拥有者全体业主的同意，银行居然顺利从房产管理局申请到了产权证。看上去一个漏洞百出的局竟然进行到现在，问题出在哪？

记者经过一个多星期的调查，还原出了一个大概的轮廓。白云山庄60号产权究竟属于谁？本报将做追踪报道。