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商品房车库该多高

来源：建筑房地产律师网发布时间： 2018-10-11 点击次数：494次

小区车库太低，吉普车越野车无法驶入，奉化一起官司提醒人们关注——

商品房车库到底该多高

[案例]日前，奉化市法院对一起关于小区车库的官司作出一审判决，业主们败诉。该官司的关键问题是：小区车库高度不够，大点的车开不进去，房产开发商是否需要承担责任。
    2002年10月至2003年9月，这41名原告陆续购买了奉化某楼盘的商品房，并以每平方米3280元的价格购得小区汽车库。入住后，业主们发现因高度问题，吉普车、越野车无法驶入车库。今年1月，他们以车库高度不符合相关标准为由，将开发商告上法庭，要求按该小区车棚的价格（每平方米980元）变更价款。奉化市人民法院日前作出一审判决：驳回41位原告的诉讼请求。
    目前，此案原告不服一审判决，已上诉至宁波市中级人民法院。
    车库最低净高应达2.2米
    原告：商品房买卖合同中表述的“车库”，按照习惯理解就是“汽车库”。建设部《汽车库建筑设计规范》规定：汽车库室内最低净高应达到2.2米，这是强制性行业标准。而房产商交付的“车库”进口仅1.83米左右高，装了卷帘门后减少到1.75米左右，室内地面至顶部最高也只有2.15米左右，实际上仅是车棚。另外，《住宅设计标准》中也有说明，地下室、半地下室作为车库等应适用行业标准。
    住宅架空层设计有规范要求
    被告：交付给业主们的车库能停放轿车，应视为车库功能存在。国家对“民用车库”的设计尚无明确规定，业主们提出的标准其实是针对“公用汽车库”的建设规范，不适用于本案。2000年颁发的国家《房产测量规范》第四条规定，表明有关部门对层高在2.2米以下的汽车库也认可的。再者，本小区的车库是在住宅楼下的架空层，架空层不能高于2.2米是有规范的，所以实际设计高度2.18米，也通过了验收。
    建筑设计标准适用各类车库
    浙江正甬律师事务所律师郑三琪：建设部《汽车库建筑设计规范》规定，最小的微型汽车库室内最低净高应达到2.2米，这是强制性建筑设计标准。车库以汽车进入车库的方式，可分为坡道式车库和机械式车库，平时所谓的地下车库、消防车库、轿车库、夹层车库、架空层车库等，都可以按车辆进入方式归入这两类车库，所以国家不需要对每种特定的汽车库作定义和规定。另外，《民用建筑设计通则》也规定了房间的最低净高不应小于2米。
    商品房车库与公用车库有区别
    浙江甬望律师事务所律师冯卫敏：商品房底下的车库跟公用车库有本质区别。现在的商品房很少有一楼直接住人的，代之以车棚或车库。因此，商品房底层的车库因其特殊性，只要普及型家用车辆能进出，应该算符合了车库的使用功能。按规定，层高在2.2米以上的商品房都要发放房产证，如果架空层车库超过这个高度，就要纳入商品房面积之内，这显然不现实。从目前情况看，这种介于车棚和公用车库之间的商品房底层车库，需要确定一个合理的指导价格。
    商品房车库尚无明确标准
    奉化市人民法院主审法官竺建芳：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均已依约履行了合同义务。双方在合同中未明确约定汽车库应达到的高度，我国关于设置在商品房架空层内的汽车库无明确的国家标准或行业标准，且被告交付的汽车库可以停放普通家用轿车，已具备车库的使用功能。原告提出的汽车库高度未达到国家强制性标准的理由缺乏依据，因此要求变更价款的主张不予支持。
    本期主持人马钧、范奕忠、吴晓鹏：随着私家车的普及，住宅区车库建造、销售的规范性逐渐成为热点问题。这种设置在商品房架空层内的汽车库到底该多高？希望相关部门能够尽快做出一个明确的规定，以减少争讼，使消费者和开发商的权益都能得到有效保障。