特別策划 寧波：房市縱橫
深淺
寧波市房屋銷售價格漲幅在連續三年狀元及第后，去年首次"屈居"榜眼，漲幅為16.6%，比新科狀元上海市低了3.5個百分點。也許，浮躁之后見成熟，喧嘩之后會寧靜。隨著政府政策與調控措施的不斷出台與推出，尤其是房地產信貸政策與土地供應制度與結構范圍的不斷變化，寧波房地產市場正在趨于理性與回歸。回歸不是回落，而是發展﹔良性也不是低價格，而是物有所值。 業內人士認為，在市場經濟中，供應適度過剩的市場才是正常合理的終極。因理性而良性，因回歸而分化，經歷過大風大雨的寧波房地產市場的天空是不是到了該出七色彩虹的時候了？讓我們來看看業內行家對猴年寧波房地產市場的宏觀分析------ 展望2004 房價穩步上漲 漲幅繼續回落盡管寧波房價漲幅出現明顯回落，但對于2004年寧波房價的走勢問題，不容樂觀。來看看相關評論。住房需求旺盛是主因 目前寧波的城市化進程正逐步加快，每年都會有大批農村富余人員進城，加上近年來寧波引進外資形勢比較好，大批外來人口也都需要購買住房，這些都是未來的購買人群。 "我覺得3至5年內房價可能還會上漲，主要原因是經濟的快速發展。"寧波市社科院副局級巡視員儲嘉康說，他認為住房需求旺盛是導致房價上漲的重要原因。 土地價格漲幅是重要因素 土地問題也是引起房價上漲的一個重要因素，據統計局發布的資料，去年第四季度，寧波的土地交易價格比上年同期上漲了11.9％，高出全國平均漲幅3個百分點，在國內35個大中城市中居第7位，預計土地價格仍然會繼續上漲。 寧波市房產協會理事長俞曉認為，"現在的土地供應有些滯后，即使批下來了，到開發商手里也需要一段時間，這會影響房產開發。"儲嘉康巡視員也持相同的觀點，"寧波土地比較緊缺，這也是房市面臨的一個問題。"房價漲幅可能會繼續回落 去年，寧波市政府連續推出了兩大項目，經濟適用房和限價商品房，市政府拿出48.2萬平方米的土地面積用于建造限價商品房（大約可建60萬平方米的住房），６個地塊都已經批下來，另外還有約42萬平方米的經濟適用房。寧波統計局城調隊生產價格處周嘉娣處長認為，相對于寧波每年約170萬平方米的住房銷售面積，60萬平方米的限價房相當于其中的三分之一。這批住房對房價的抑制作用在2004年的房市會有所反應，同時這批住房地理位置較偏，也決定了它們對房市的作用有限，因此總的判斷仍然是房價繼續上漲，漲幅可能會繼續回落。理性與回歸發展的原因與動力分析 政府的宏觀管理與措施是直接動力：去年以來從中央到地方政策不斷，121通知、18號文件、20%調節稅，經濟適用房、廉租房體系以及低價房等接踵而至，這都在不同的環節對房產進行了強約束與規范。 存量累計效應為理性發展與回歸提供了基礎。經過多年200萬平方左右的供應，不斷增大的存量已使原居民住房有效解決與提高。目前群體來源以及購房目的已經較以前有了很大不同，改善與投資、新增以及外來者等特征明顯。 土地供應的多樣化與范圍擴大是向理性發展的根本原因。土地用途與性質上的多樣化﹔地段范圍的擴大，距離概念的成倍延伸，衛星城的棋布，形成了完全化的市場，使更深意義的差別化得以形成。 房產商的成熟化發展是房產的前提與必要條件。不斷摸索不斷壯大，近年寧波房產商逐步走向規模化經營，品牌意識、系列開發、分期互動使房產商更側重長遠意識。 消費者理性是市場理性的最終必要。過去消費盲目在客觀上造成了"劣幣驅除良幣"的不合理現象，抑制了品質提高的積極性，許多問題由于處于期房而得以掩蓋。但隨著房產變現進入使用階段，一方面品質問題層出不窮，另一方面需求強度也不斷稀釋沖淡，這都使人們不得不趨于理性。 良性發展與回歸趨勢的表現分析 1：價格向價值回歸，開始趨于社會利潤。限期開發、競爭激烈、消費者成熟等因素使得投入的加大、含金量變高。土地普遍實行招標之后，對項目以技朮經濟學與資本時間價值的動態測算逐漸取代簡單的加減乘除的靜態估計，土地市場逐漸變得理性 2：地段向建筑回歸，土地在價格構成中的比例趨于合理﹔規模與開發水平的提高，市場細分使建筑個性顯現，建筑對地段的反作用將更為人們所關注。環境日益為人重視、郊區樓盤，健康住宅逐漸受到青睞。 3：市場結構將由過去的非正常的"中間大，兩頭小"的菱形市場結構向"自下而上的逐步遞減"的價格與數量成反比的金字塔三角結構過渡與發展。這其中：政府近期預售的多達60萬平方米的首批"限價房"對于形成供應數量的筑底與向下拉深的房價標杆功不可沒，而發展商地段稀缺性與高擋品質結合則形成塔尖。 4：炒房向投資回歸﹔房地產作為不動產其區別其他投資手段的根本區別在于其長期穩定性﹔其根本在于使用價值而不是流通價值，而不是目前的短期投機性。出租市場的發展。 5：房產類型逐漸打破了以多層為主的單一結構，高層、排屋等大大增加。 6：沉積的爛尾樓以及空置建筑在不斷得到有效開發利用，二手房的中介作用逐漸回歸， 這使存量市場與增量市場趨于協調，而不是過去前者透支后者亂炒一氣。分化發展的特征分析 品質與檔次將進行大的分化。一直以來寧波房產品質差別不大、區別僅存在于地段與產品形態的粗糙開發現象將成為歷史。規划設計、裝修以及建材用料、景觀的檔次分化使建筑品質拉開，過去千篇一律的產品位移現象將成昨日黃花。 區域分化，板塊代替地段，格局由集中走向分散﹔與城市規划與發展密切相關的中心、副中心、區域性中心板快概念將逐步代替過去簡單的以1、2、3、4、5划分居住地段的位置概念，新格局的寧波不再只有一個圓心，而是擁有一個以三江口為大圓心，以許多版塊小圓心簇擁的大小圓心星羅棋布的格局。整個城市不在具有一個價格的峰頂，而是具有很多由板塊中心的間斷分布的波峰谷底格局。以發展最快的鄞州中心區來說：將完全拋棄過去郊區房產影子，成為寧波之一極。其將不僅擁有以華泰劍橋、格蘭云天等眾多高尚樓盤組成的成熟鄞北板塊，而在政府遷移之后其鄞南板塊也初露端倪：據悉位于天童路南段的以可實現住宅為理念的華泰星城已經啟動。而一直名列市三區第三的江北也將在外灘龍頭地產的等帶領下興起庄市、慈城、新三江口等眾多板快。 品牌與發展商將產生分化并意味著淘汰。廣州房地產市場最熱時曾有1400多家房地產公司，經過八年的市場洗禮，現在注冊的房地產公司僅剩700多家，一半左右的開發公司或項目公司已經結束生命，在市場上有項目在做的也僅百余家，80%的市場份額集中在30余個開發集團中。可以相信，在寧波諸如銀億、華泰、聯合等一貫重視品牌的公司將進一步凸現品牌效應。為消費者考慮，50--70年的使用年限確實需要開發商能夠真誠到永遠。 房價由趨同化向高低離散分布：住宅將由過去良莠不分集中于4000至6000元之間發展為從2000至3000元到高品質的萬元戶廣泛分布，形成從極品、名品、精品、優品的合理價格階梯分布。而寫字樓也將與獨立特行，不再與住宅混為一價。不同的物業類型分化分析商鋪將由位置與空間轉向經營策划。由于集中式大賣場、超市化菜市場將大量吸納集中日常消費力，社區商鋪將被主題商街以及街區淘汰﹔商鋪的價值重在市場無形軟環境的形成等，未來做什么樣的市場將比造類似的商鋪更值得人們動腦筋，也更值錢。住宅寧波房產將逐步進入以強調社區環境、設施與品質為特征后戶型時代。就一直以來稀缺的小戶型而言，在大量小夠用的經濟適用房與低價房出現之后，具有時尚純單身公寓將在更具有投資價值，而那些改頭換面而來的將因規模等管理面臨淘汰。寫字樓將與國際化接軌，等級化發展﹔具有集群效應的規模純寫樓將逐漸取代混雜的商住樓。 專家的分析也僅供參考，他們的依據是對近几年寧波房市的認識和理解。俗話說，有錢難買回頭看，那就讓我們也一起來回顧一下近几年風風雨雨的寧波房地產市場----- 想說愛你不容易 寧波樓市自1998年復蘇以來，經歷了地段年、戶型年、綠化景觀年等，2002年寧波樓市進入一個狂飆期，房產關注熱點也發展到了注重環境、配套、物業管理、智能化設施等房產要素在內的綜合品牌年代。誰在買寧波的房子 寧波是靠大規模的城市拆遷來拉動市場需求，住宅消費群是以本地居民為主，沒有受到過外來人群和資金的大規模沖擊。因此相對而言，寧波樓市是一個比較封閉的房地產市場，它并不是靠大規模吸引外來人口來增加市場需求，其主流消費市場屬于內銷型，外部支撐因素相對較少。預計隨著杭州灣大橋的開通，將加強寧波與周邊城市的聯系，從而使寧波更具開放性和兼容性，寧波樓市的外部支撐因素將得到加強。寧波平面化特征的城市體系和開放組團式的空間布局，導致了寧波中心城市的經濟集聚和輻射功能并不明顯。對于市區的中價位房地產市場而言，消費群體以市區居民和周邊農民為主，余姚、慈溪等周邊城市的普通市民在寧波市區購房的比例并不高﹔對于市區的高價房而言，由于寧波經濟為典型的內源式經濟，量大面廣的個體私營企業主成為目前寧波市區高價房的主力軍。房價還會不會漲 根據世界銀行對70個國家房產發展階段與宏觀經濟的調查，當一個國家或地區的人均GDP達到1300-8000美元，房地產將進入快速發展期﹔其中處于3000美元-8000美元時，居民對汽車、住宅等耐用消費品的需求就會到達一個跳躍性階段。2001年寧波人均GDP已超過3000美元，寧波樓市進入快速成長期，并且還有一個很長的發展周期。隨著寧波經濟集聚輻射能力的增強、城市化進程的加快等因素，從長期發展來看，寧波房價確實還有不小的上升空間，但由于受行業周期等各種因素的影響，會出現暫時性的上下波動和漲跌的情況，一路向上或向下都是不現實的。而且，房價具有區域性和個案性，不可一概以房價跌了或漲了來評價。 房地產是一個階段性和周期性比較強的行業，歷史上中國房地產周期由一個5年的上升期和一個2年的衰落期組成。寧波樓市真正啟動于1999年初，經過了2000年的預熱期、2001年的成長期，2002年寧波樓市進入高速上升軌道。從房地產發展周期預計，由于整個樓市的慣性，2003年寧波樓市將依然保持上升態勢，但增幅會有所放緩，加上此時寧波樓市缺少了大規模的城市拆遷等外部因素的支撐﹔從事物發展規律及上海樓市發展歷程借鑒來看，此時寧波樓市的生命線似乎已經發展到高潮期，2004、2005年的寧波樓市將進行冷靜盤整。 開發商將兩極分化 紅火的寧波樓市，給了相當一部分開發商放放心心掙錢的機會。這部分開發商只顧獲取經營利潤，對策划代理公司的依賴過多，而忽略了對產品本身的研究和品牌經營意識。以目前寧波的房市來看，尚能給小規模房產公司留下生存空間。但3-5年后，隨著大量外圍資金的涌入，房地產行業水平不斷提高，產品日趨同質化，寧波樓市將逐步走向市場化和規范化，品牌競爭時代將全面到來。那時候，開發商必須在更高層面上展開同質化競爭，競爭要素將從產品品質向服務理念、形象力競爭等要素轉變，"全程服務、全程精品"將成為開發商新的核心競爭力。業內人士透露，以前開發一個項目，開發商只要有30%的自有資金和30%的銀行貸款就可啟動，而其余40%的資金可以通過預售來填補。取消期房按揭后，開發商自有資金要求會提高，開發的資金成本也相應提高。房地產開發商在這個過程中必然來一次"大洗牌"，一些實力弱、信譽差的開發商將被淘汰出局，同時也促使今后的樓盤進一步向品牌化發展。對于寧波的開發商來說，由于這兩年來寧波樓市一直處于快速增長期，開發商的實力同時得到了明顯增強。寧波實行土地招標出讓政策后，那些能在競標中取勝的開發商大多實力較強，承受高昂地價的能力也較強，雅戈爾、維科、浙電等開發商背后還有實力較強的實業巨頭支持。在采訪時，耀江、中建、浙電等一些開發商都表示，他們目前正在開發的項目自有資金全部到位，正在按部就班地進行工程建設。中建房產負責人還表示，目前他們開發的大多數住房項目都已經實行了結頂按揭的政策，現房按揭只是把按揭手續推遲了几個月，不會對公司業績和項目運轉帶來較大影響。而提高住房按揭比例后，還會加速他們的資金回籠速度。一些規模一般的開發商則對此表示了憂慮，認為這一政策會對其資金周轉能力和項目啟動帶來較大挑戰，他們希望目前正在規划開發中的一些房產項目不會由此受到影響。房市將進入調整期盡管如此，大多數開發商還是對寧波樓市的旺盛需求表示出了充分的樂觀。他們認為，雖然提高按揭首付比例會對樓市需求產生一定的抑制，但目前寧波樓市的繁榮，根本原因在于住房需求的拉動。寧波每年都有1萬戶左右的拆遷規模，外來人口在甬工作、定居的人數快速增長，改善居住條件的換房戶和新婚用房戶也大大增加，這些都是寧波樓市實實在在的需求，這些需求一般不會因為門檻提高而消失。今年以來，藍亭綠源等項目開盤時就已經把按揭比例提高到了50%，但銷售依然火爆。寧波樓市自從1999年啟動以來，已經持續了4年的繁榮，目前即將進入一個小幅調整階段。而從目前的開發計划來看，去年的房地產開發面積將達到250萬平方米左右。據預測，如果新的住房信貸政策馬上實行，將在一定程度上減小住房需求，加速調整行情的到來。房價體系有沒有問題目前寧波樓市的價格體系并未完善，主要體現在兩方面：一是價差不明顯，主要體現在寧波市中心樓盤與郊區樓盤的價差和同一地段的價差并不明顯。這主要由于寧波城區范圍較小，且產品同質化現象比較嚴重，缺乏品牌住宅和精品住宅，從而未能有效提升市民的心理價位﹔二是市場化程度不夠。寧波房價至今還施行成本核價制，上下浮動10％的限價空間與市場化實際需求明顯不符，這使寧波房價并沒有完全達到市場化運作，從而也給了炒房者投機的空間。房貸調整將帶來什么房貸政策將作重大調整。經國內各大媒體的報道，這一消息引起了房地產業界和市民的廣泛關注。房貸政策為何要調整？央行的意圖顯而易見：擠壓房地產泡沫、降低銀行信貸風險、防范金融危機。據報道，這次房貸調整主要體現在3個方面：提升高價房和投資性購房首付款比例至50%以上﹔期房不准辦按揭﹔適當調高房貸利率。銀行：對部分開發商是個打擊寧波建行的一位專家分析認為，貸款政策調整對工薪階層影響不大。不過，如政策出台，別墅銷售會受到一定影響。以寧波為例，別墅每平方米至少也要5000元以上，提高首付款的比例，給個人的支付能力帶來了挑戰。這就限制了購買人群的總量，勢必影響高價房的需求，增加空置率，迫使高價房的房價下跌。一位銀行職員也認為，實行現房貸款，對于那些"空手套白狼"的房地產開發商無疑是一個沉重打擊。他算了這么一筆賬：房地產企業向銀行的直接貸款比重為20%至30%，建筑公司的間接融資比重為30%至40%，再加上現在几乎一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這几項加起來，至少80%以上的房地產投資金額來源于商業銀行。實行現房貸款，會使那些資金實力匱乏的開發商淘汰出局，因為他們經受不起資金周期延長的折騰。開發商：房貸調整應謹慎談及房貸政策調整，多數房地產開發商認為，央行的政策不太可能一棒子將所有開發商都打死，那樣牽扯面太大，執行起來也會有難度。有的開發商認為，市場的問題歸根結底要靠市場來解決，行政手段、政策調控只能起到引導、扶持、糾正的作用﹔另一方面，對于一些非市場性的問題，必須充分考慮到多種因素，謹慎行事。也有業內人士認為，房地產政策應該有一定的延續性。為規避風險，這兩年，央行已陸續出台了不少規定。這其中有期房貸款必須執行"多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二"的規定等等，為何還要推出不許期房貸款的政策？再說，按照寧波目前房市的普遍狀況，如果這一政策真的實施，可能會抬高房價。購房者：買與不買舉棋不定新政策要出台，對市民來說是喜憂參半。有的人原本打算近期買房，一聽說新政策要出台又暫時收回了買房計划。他們認為，目前是看到規划圖、效果圖或者是房子模型就得交錢購房，甚至辦理貸款手續。而以后呢，可以實實在在看到房子的布局、小區的規划，到時再決定是否購買和貸款，何樂而不為呢。對炒房現象深惡痛絕的部分市民，得知新政策提高了購房的門檻，十分高興地說，這下好了，相信炒房者一定會大大減少，房價也會日趨平穩。但也有一些人擔心首付款提高會影響自己的購房計划，因而抓緊四處打聽有沒有適合自己的住房。2001到2003年，可謂寧波樓市的多事之秋。從狂炒樓花，到地價、房價的勇創新高，漲幅在全國35個大中城市中連續排在首位的寧波樓市糾紛連綿不斷，面積縮水﹔廣告、樓書吹得天花亂墜，承諾卻不兌現﹔物業管理等問題成了投訴熱點------買房，您的眼睛睜大了嗎 自從斷絕了福利分房的企盼，手上的舊房能夠買賣變成現金，銀行又愿意為消費者買單提供按揭，市民就有機會更換更大、更好的房子，買房因而成為越來越多的寧波人這几年的頭等大事。由于寧波的新房子大部分都是期房，開發商與消費者之間又橫著信息這條鴻溝，所以不少消費者從考慮買房的那天起，就不知不覺掉進了不法開發商和經銷商設下的一個個陷阱之中。栽一排樹就敢叫"森林公寓" 看看寧波許多售樓處，開盤前几個月就開始內部訂房，開盤前一個星期就有前來排隊的購房者，待開盤之日更是星夜搶購，就明白為什么寧波的購房者會處于如此的劣勢。只有在計划經濟時代才會出現的排隊現象居然會出現在中國的寧波，出現在這個人均GDP高達3000美金的消費市場中。這不能不讓人感嘆！估計沒有哪個城市，哪個行業的老板能夠像寧波的房產開發商那樣過著如此舒心的日子﹔估計也沒有哪個城市，哪個消費品的客戶能夠像寧波的購房者那樣在購房過程中會有如此艱辛的體會。而這些都是因為市場的有效供給滿足不了寧波市民對房子如井噴般的需求！ 寧波房地產市場樓盤"短缺"現象的出現，致使剛剛起步還在摸索階段的開發商的誠信停滯不前，甚至還后退了一步。部分的房地產開發商的違法行為使樓市陷入了這樣的怪圈：利用消費者專業知識的欠缺，在面積上做手腳、在樓書及廣告上玩弄文字游戲，明明"五証"不全，卻信誓旦旦喊成"放心樓盤"，挖條溝就稱為"水景住宅"，栽排樹就敢叫"森林公寓"……難怪這兩年的"３o１５"都快成為購房者的控訴日。而2002年全年樓市的高開仿佛也注定了2003年盛夏樓市的不平靜。"一女二嫁" 30多戶居民拿不到房產証胡先生是1999年購買智達房產公司開發的望京人文社區樓盤的。當時，開發商的廣告紙上描繪著漂亮的藍圖，"VIP俱樂部"、"主題文化館"、"與美國國際語言學校聯辦的語言教育中心"、"浙大附屬幼托所"……結果，購房兩年以后的2001年，房子是交付了，這些承諾卻沒有兌現。原來的設施變成了住戶眼前的一棟住宅。更為可怕的是，在這個樓盤中，有60多戶居民的房子被"一女二嫁"，重復抵押給多家銀行。無奈的購房者們在2001年年末走上了司法維權的道路，雖然集體訴訟是打贏了，但由于開發商遲遲不取消抵押，2003年尚有30多戶居民的房產証依舊無法做出。運動場、衛星電視等成海市蜃樓當人們對"望京人文社區"事件猶有余懼之時，"江南春曉"事件更是引發了老百姓對于"樓市誠信"思考的高潮。2000年初，華能房地產開發公司進行的商品房銷售廣告宣傳中稱"江南春曉"是一座超大規模、低層、低密度生態園林式高尚社區，容積率1.1％、綠化率50%、建筑密度26%、停車率50%，小區內設有網球場、籃球場等配套設施，并安裝衛星接收天線。廣告宣傳還對商品房的門窗、陽台等建筑物作了"落地八角觀景窗"和"陽台采用鑄鐵雕花欄杆"的表述。受此影響，大量購房者與華能房地產開發公司簽訂購房合同，并約定了交付日期為2002年3月31日。然而，華能房地產開發公司2002年8月24日才交付房屋，而其交付的房屋環境和配套設施未符合宣傳的要求，一期的容積率、建筑密度、停車率未達到廣告宣傳的承諾，規划的運動場因中學選址變更而取消，現建造了住宅樓，商品房陽台由承諾的鑄鐵欄杆變成了方鋼材料，八角窗也因設計原因變更，小區內衛星電視接收系統因未獲批准而不能安裝……消費者在與開發商多次協商不成，又投訴無果的情況下，憤而向法院起訴。終于，法律站出來給"樓市誠信"一個說法："商品房銷售的廣告宣傳可視為合同內容，開發商若違反就應承擔違約責任"--最高法院對審理商品房買賣合同糾紛做出新解釋！鄞州區法院對"江南春曉"住宅區業主陳先生訴華能房地產開發公司的一審判決中，首次適用該司法解釋，判華能房地產開發公司承擔違反商品房銷售廣告宣傳的違約責任，賠償原告業主損失1.2萬元。這可以說法律維護寧波"樓市誠信"之始，但關于"樓市誠信"的投訴遠沒有結束。"花開四季的花園"里沒有一朵鮮花位于環城西路迎賓大道與蒼松路交匯處的"南都花城"的開發商蕭甬房產曾對外宣稱該樓盤是"花開四季的花園"。2003年5月28日，交付的第一天，房東們不僅沒在這個"花開四季的花園"里看見一朵鮮花，還發現大門已非原先設計中的模樣，美麗的"茶花園"成了一塊書寫著"茶花苑"三字的大石頭，而"綠野仙蹤"、"噴水疊泉"、"聯廊花架"等配套景點也不知去向，平台上搭起車棚、綠地上輔設的居然是塑料草坪、通道變成了車庫……業主們所有的興奮與期待全部消失，不得不集體投訴到消費者協會。幸運的是，"南都花城"業主沒有經歷"望京人文社區"與"江南春曉"業主們的漫長等待，僅一個月的時間就獲得了賠付。"私家花園"到底姓私還是姓公 所謂的"私家花園"原來只能看看，而不能隨意動。盡管弄明白了這個事實，仍有許多擁有"私家花園"的底樓住戶給報社來電說，不管怎樣，他們心中還是覺得有點冤。 據住戶反映，當初在買房時，房產開發商曾通過廣告或口頭的形式承諾說："買底樓，就送若干面積的私家花園。"但當時并沒有明確告知他們今后在使用"私家花園"方面的種種限制。而且，為了這個"私家花園"，不少住戶還多花了錢，以致同樣面積的房子，底樓的竟然要比二樓的貴！可是，等到房子交付時，住戶拿到的住宅使用說明書或與物業公司簽訂的裝修協議等卻又都明明白白規定："私家花園"不能隨意動。 還有住戶說，在入住后，種種設施仍在強烈地暗示這"私家花園"就是私有的花園。第一，"私家花園"內的綠地被柵欄圍了起來，只供底樓住戶進入﹔第二，房產商一般都專門建造了只供底樓住戶通往"私家花園"的樓梯。 還有一個問題是，圍了柵欄后，物業就不會進來打掃衛生，既然現在弄明白了這所謂的"私家花園"就是小區公共綠化的一部分，那么底樓住戶有什么義務替物業保潔（更何況已經交了物業管理費）呢？ 有關"私家花園"問題的連續報道引起了有關部門的關注，城建、城管部門的有關人士認為，房產開發商在"私家花園"所引發的一些矛盾從源頭上來說的確和開發商的誤導有關系，"私家花園"問題上的種種行為有待規范。 市建委有關人士認為，"私家花園"引發的矛盾的確提出了一些新問題，值得相關部門注意。比如說，底樓住戶外的綠地柵欄該不該設？如果設置了，綠化維護、柵欄內保潔等問題又該怎么合理解決？在住宅的規划設計階段，是否允許建造通往所謂"私家花園"的樓梯？ 海曙城管局有關負責人也認為，由于底層住宅不太好賣，部分開發商就想出了"買底層贈送私家花園"的點子，但實際上"私家花園"名不符實，讓住戶事后覺得有點"冤"。這也在事實上加大了城管部門對于由"私家花園"引發的毀綠事件的執法難度。 同時，許多市民來電認為，所謂"私家花園"實際上是房產商促銷的"噱頭"，其實就是虛假廣告。 業主們已疲于打官司"交付時間比原先約定晚了40來天，房產公司卻把責任一推了之，說是政府行為造成的延期交房，房產公司不必支付違約金……"2003年6月9日，寧波天地房地產開發建設有限公司開發建造的"錦江年華"小區正式交付，比合同約定的整整晚了40多天。小區規划的籃球場只剩下一個籃球架，而2號樓前的游泳池也變成了草地。面對變故，60多名業主聯合提出索賠。因雙方意見不合，開發商與業主最終不歡而散。于是，在2003年的盛夏大熱中，"錦江年華"的購房戶代表開始走上"望京人文社區"與"江南春曉"業主們曾經走過的道路，向各有關部門投訴開發商天地房地產公司。然而，對于普通老百姓來說，打一場官司絕非易事。誠如業主陳女士所說："在房產糾紛中，消費者往往處在不平等的被動局面。遭遇不法開發商的惡意欺詐后，几乎沒有多少勝算，即使打贏了官司也是勞神傷財。"正是如此，大部分的消費者在購房中吃了一點小虧也不太愿意將事情擴大化。這樣反而助長了部分不法商人的氣焰，導致了寧波房產市場的無序化存在。 "一期令人心動，二期讓人向往，為了讓更多的遺憾得到新的滿足，銀億房產精益求精，新世紀傾情巨獻"，"美的一切，全為您，完美主義的完全實踐"。這是銀億房產"世紀錦秋"樓書中充滿詩意的話語。然而對于"世紀錦秋"的購房者來說，不但所謂的遺憾沒有得到滿足，更增添了一種被愚弄的憤怒。起因皆于房產商一而再、再而三地更改小區規划。一系列的規划變動，使小區增加了許多不安全隱患，業主的生活也隨之發生變化。14號樓的郭先生家兩次遭偷，損失1萬多元，小偷入室利用的正是規划新增的平台。今年，"世紀錦秋"的18號樓造好后，正對著13號樓，房產公司建造出一所公廁，外牆沒有按原先的標識堆砌，業主期待中的綠地徹底變"臉"。而對于業主提出的質疑，房產開發商至今沒有理睬。 人類個體的生命存在是從住宅里開始，個人的生存權利是在居住中體現，整個社會的財富積累也是從地產行業得以實現，國人也將未來的種種渴望和想象建立在解決住房問題之上。然而，房產開發商擅改規划綠地變樓房、業主久久拿不到房產証、房屋牆壁開裂滲水等不良現象的屢屢發生，已讓長久處在劣勢的消費者失去了對房產開發商們僅有的一點信任感。這一切是因為房地產市場行情太好，房產開發商們不再愿意為"誠信"付出太多金錢和熱情？還是因為消費者維權意識日益高漲，越來越難對付？或是政府制定的"游戲規則"無法跟上潮流？使"誠信時代"的各方都陷入了困局之中。房產銷售代理原來這般牟利 房產銷售代理公司業務員為替人辦理預售、預購的商品轉讓，從中非法牟利，竟私刻公安機關的相關印章，証明轉讓雙方是直系親屬關系。不久前，犯罪嫌疑人楊某因涉嫌商業受賄被江東警方依法刑事拘留，其男友也因替其私刻公安機關印章落入法網。 去年8月27日，江東公安分局接待了一陳姓老太太。據她反映，8月21日，她在東湖花園的售樓處看中了一套房子，但房產銷售代理公司的業務員楊某說，那套房子已經有人預訂了但想轉讓，如果陳老太想要，就付1.5萬元的手續費，她可以幫助辦妥。通過討價還價，陳老太最終決定出8000元經辦費。但在辦理轉讓手續那天，她無意中看到了一份証明，說她與轉讓方王某是母女關系，証明文書上還蓋著江東區公安分局百丈派出所的戶籍專用章。她感到非常奇怪，她與王某素不相識，怎么會成了"母女"？于是向警方報了案。 江東公安分局立即著手調查此事。辦案人員來到該房產銷售公司，調出証明文書，對其進行仔細鑒定后，發現証明文書為偽造的。此后，經民警經過縝密偵查，掌握了在量事實，將犯罪嫌疑人楊某抓獲，她的男友也因為提供假印章被抓。據楊某交待，通過這種手段她共作案6起，非法獲利4萬多元。目前，這一案件還在進一步審理中。 據警方介紹，這一案例暴露出寧波房產銷售中出現的新問題。在一個樓盤開盤之前，往往就有人通過各種關系預約登記了好几套房子，到開盤時再轉手給真正想買房的人，賺上一筆。但是，按規定，更名過戶是不允許的，除非轉讓雙方有親屬關系，而且要有派出所的証明。此次，百丈派出所辦案民警從該房產公司沒收了12份假証明。這些假証明上的親屬關系五花八門，有的是堂兄弟，有的是表兄妹，有的是外甥與舅舅等。假証明上的印章涉及東柳派出所、福明派出所等6個派出所。寧波波寧律師事務所房產資深律師阮文良說，在目前的商品房官司中，虛假廣告和規划變更所占比例較高。與上述的案例相比，他曾經代理的一個官司又是一種情形。他的當事人買房子后，就廣告上的俱樂部變成了公寓一事與規划部門打起了行政官司，最后市中級人民法院確認了規划部門頒發建設工程規划許可証的行為是違法的。"徙木賞金"典故的啟示《史記》中有一個"徙木賞金"的典故：某一天，商鞅在城南門外豎起一根木頭，告諭市民將它搬到北門，便可得十金的獎賞。人們大都不信，商鞅又把賞錢提到五十金。結果有人抱著試試看的態度將木頭扛到北門，果真得到五十金。此事傳開后，人們開始相信商鞅的變法的信用。商鞅變法就此打出了一張"誠信"的王牌，為日后的施政做了極好的鋪墊。可見，不管是治國還是經營企業，誠信都是一種無形的品牌，是無價之寶，是一種社會責任感。而對于房產行業來說，商家的誠信，意味著商家對消費者的一生負責。呼喚"樓市誠信"，讓誠信成為市場主流，對于當前的樓市來說，意義非凡。因為一個持續發展的樓市需要誠信來支撐，消費大環境需要誠信來呵護。面對"承諾"滿天飛的寧波樓市，人們感到了一種悲哀。事實上，購房者并不需要太多的"承諾"，他們需要的僅是市場上最缺乏的房產開發商的"誠信"。 "南都花城"業主陳宏偉的說法很有代表性："其實我們目前對房產誠信的要求不是很高，我們只是希望房產商在銷售房屋時，以國家的相關法規為准則，少鑽些法規的空子。我們更希望國家的法規對房產商的誠信做出相應的限制。我們信任有法律保障的房產誠信。" 商海本是搏殺之地，也是折戟之所。樓市的誠信與否成了消費者評判房產商優劣的第一塊試金石。與超市里售賣的家庭消費品相比較，房地產市場的透明度還遠遠不夠，商品房買賣目前還無法達到像超市里購物一樣"任君挑選"。但"真材實料"的可靠性及"明碼實價"的公開性卻是消費者所追求的。2003年3月24日，最高人民法院審判委員會第1267次會議通過了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，共18條。專業人士認為這28條《解釋》是考量房產企業誠信的一個尺碼。它明確地界定有關合同當事方違約和違規的法律責任。這就使得人們如同看清紅綠燈一樣，及時、方便地明了在商品房買賣合同簽訂時哪些該做，哪些不該做。《解釋》的出台使以往憑點子、賣圖紙的時代一去不返，開發商把一些美好的概念灌輸給客戶、制造美麗的夢想以兜售房產也因此而變得不切實際。但不容忽視的是，由于近几年商品房的熱銷，也進一步刺激了裝修熱。面對一個魚龍混雜的裝修行業，老百姓拿出了畢生的積蓄，還要為此而憂心忡忡。一些消費者認為，隨著目前寧波購房者的要求越來越多，越來越趨于完善，寧波的"樓市誠信"不能只停留在"購房誠信"這一點，而是應該考慮到目前購房者的需求，建立一個包含著購房、家裝以及物業等多項內容的誠信標准。只有這樣，才能夠維護消費者曾經傾注過極大熱情和夢想、并將要托付終身幸福的家園。 引導"樓市城信"，其它城市已經先行了一步。2002年11月11日，廣東省消費者協會公布了《廣東省房地產企業誠信標准》。該標准首先在廣州試行，然后在廣東全省推廣。當前，在寧波市委、市政府大舉建設"誠信寧波"的同時，房產開發商們也紛紛打出"誠信牌"，以挽救樓市的信用危機。對于業內人士和廣大消費者來說，房產界的誠信度走高是長期的利好消息。但政府的藥方只能是起到引導作用，并不能成為治病的速效藥。除了用法律、法規來規范而外，更重要的是要有一種自覺意識。而這，還是任重道遠的。2002年新的拆遷法實施后，寧波市在拆遷中制訂了住房低限標准，對低限以下的拆遷戶使其達到低限標准。從2002年7月到去年底，市三區1萬戶拆遷戶中的3000多戶住房不足低限標准住戶都已得到妥善安置。在拆遷中，市建委還盡量做到先落實安置房后拆遷，最大限度減少拆遷戶的后顧之憂。然而，在大規模城市建設中，受拆遷補償標准限制，相當數量的拆遷戶用拆遷的錢還是買不起房子，已形成一種社會問題------。房屋拆遷，落淚的為何總是老百姓 從上個世紀90年代開始的大規模的城市擴張和舊城改造如今已經愈演愈烈，與此同時暴露出的各種矛盾也日益尖銳，其中由于拆遷戶和開放商、拆遷戶和政府的沖突所引發的悲劇接連上演。政府從大局出發為一個城市的建設發展需要征地，居民因不愿意放棄自己的家園或對既得利益不滿意而去抗爭，這樣的矛盾的確很難避免。那么我們究竟應該從哪方面著手才能有效化解矛盾，讓百姓不再"留淚"，政府不再遭遇執行難呢？安徽農民朱正亮自焚是因為多次協商未果的房屋拆遷糾紛﹔在南京發生的翁彪自焚身亡也是因為被強行拆毀家園所致﹔不久前北京拆遷戶大剛的家頃刻之間被夷為平地，等等這些駭人的事件使我們不得不關注這樣一個問題：法律如何保護拆遷中居民的財產權、特別是居住權？去年12月，建設部通報了2003年全國房屋拆遷之6起典型案例，并正式向社會發布了《城市房屋拆遷評估指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決規程》。業內人士指出，在如此地點如此時間公布這些文件和典型案例，傳達出國務院及建設部對房地產拆遷工作的重視和關注。 據悉，今年起我國拆遷將建立聽証制度，恐嚇拆遷將有法制裁。從3月1日起，拆遷單位采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，將依法予以處罰，并依法追究刑事責任。這是建設部不久前頒布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》中規定的。 也就是說，從今年開始，申請強制拆遷必須提供7個方面要件。而且，未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標准的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。房屋拆遷管理部門實施強制拆遷，應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作,動員被拆遷人自行搬遷。行政強制拆遷應當嚴格依法進行。強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷証明人，并由公証部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行証據保全。新規定同時還對違法違規行為提出了處理意見。拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，并依法予以處罰﹔觸犯刑律的，依法追究刑事責任。70％的拆遷戶通過購買二手房安家寧波自1994年實施住房公積金抵押貸款制度以來至去年6月，公積金歸集超過40億元。隨著城市拆遷的進行，2001年，寧波70％的拆遷戶通過購買二手房安家。為了解決中低收入職工購買二手房時的資金困難，同時，也為了減少職工購買二手房時存在的風險和降低住房公積金的信貸風險，市民要到住房公積金管理中心指定的"立得"、"南天"、"廣益"三家房地產中介機構處買二手房，才能取得公積金貸款。隨著業務的擴大和成熟，住房資金管理中心將逐步把更多的資質高、社會信譽好、財務狀況好、遵紀守法的房地產中介機構納入合作范圍，以方便職工購房。據了解，二手房公積金貸款的比例為房屋評估價值（成交價低于評估價按成交價）的40％-60％，組合貸款的最高限額不超過評估價的70％，且與住房公積金管理中心制定的每戶貸款最高限額政策保持一致。 領取拆遷補償款不能再申請廉租住房二手房公積金貸款的額度主要由貸款人及其本戶直系成員計繳公積金的月平均工資總和與貸款年限決定。在貸款占住房價值的許可比例內，最高貸款額度為20萬元。二手房公積金貸款期限為貸款人自貸款發放之日至國家法定離退休年齡的年限，最長不超過20年。 據有關規定，在拆遷區內屬于低保家庭或優撫家庭的，在拆遷時，可以根據自己的實際情況，自愿選擇申請廉租住房或領取拆遷補償款。其中，對于選擇領取拆遷補償款的家庭，無論是否屬于低保家庭，還是優撫家庭，都不能再申請廉租住房。如果首先選擇了廉租住房，那么拆遷時所得的拆遷款，須委托廉租住房管理部門進行專戶存儲。等到月收入水平提高到一定水平，并退出廉租住房時，廉租住房管理部門將拆遷款連本帶息再退還給你家。 遭遇拆遷時請你關注四個時限在時限方面還有如下規定： 1．貨幣補償基准價公布時限：每年3月底、9月底相關規定：市人民政府對拆遷的貨幣補償基准價每年3月底和9月底前公布。搬家補助費、臨時安置補助費每年公布一次。 2．房屋拆遷啟動時限：3個月拆遷人自取得房屋拆遷許可証之日起3個月內不實施房屋拆遷的，原房屋拆遷許可証自然失效，并由房屋拆遷主管部門予以公告。 3．拆遷安置時限：2年拆遷人應當在領取房屋拆遷許可証之日起2年內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢（被批准延長拆遷期限的，延長期限不得超過一年）。 4．不服拆遷裁決起訴時限：3個月當事人（拆遷人、被拆遷人、房屋承租人）對裁決不服的，可以自裁決書下達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行 他山之石現曙光國際上：拆遷是把雙刃劍各國政府征地、居民必須動遷是非常普遍的。普遍的規定是：在因政府建設發展的大眾需要而征地的情況下，居民必須為大局作出讓步，但是政府必須提出需要征地的足夠理由及不低于市場價格的足夠補償。以崇拜個人自由和權利的美國為例，美國憲法第五修正案明確指出："在沒有合理的賠償下，政府無權征收個人地產和財產"。上海：五項制度保障拆遷戶權益 公示制度、信訪接待制度、舉報制度、承諾書制度和監管制度這五項上海市拆遷工作新制度，于7月中旬起分別在盧灣區的"113"地塊和黃浦區的露香園路地塊進行了試點。其中強調，重視困難戶的動遷安置。對于一部分住房面積小、實際居住人口多、它處無房的特殊困難戶，上海市正在完善有關政策，并確定異地房屋安置的最低建筑面積標准，切實解決他們的住房問題。河南：補償安置金及被拆遷人安置不落實禁拆遷省政府辦公廳發出緊急通知：要求在去年底前，各地必須出台和公布拆遷管理辦法和公布被拆遷房屋貨幣補償基准價。通知強調，河南各地要嚴把拆遷許可証審批關，凡涉及補償安置的拆遷項目，都須依法取得拆遷許可証，禁止工程指揮部等臨時性機構和房屋拆遷管理部門作為拆遷人實施拆遷﹔對沒有拆遷計划和拆遷安置方案，或違反城市規划的拆遷項目，不得發放拆遷許可証。嚴格按照房地產市場評估價格確定拆遷補償金額，建立資金審驗核實制度，確保拆遷補償安置資金按時足額發放給被拆遷人。通知規定，對拆遷補償資金以及被拆遷人安置不落實的嚴禁實施拆遷。建設單位不能擅自變更規划方案。要防止重復拆遷，增加群眾負擔，引發社會矛盾。江蘇：先裁決方可強制拆遷省委辦公廳、省政府辦公廳日前通過《有關認真做好城鎮房屋拆遷工作的通知》，向社會公布城鎮房屋拆遷的若干新政策。通知指出在拆遷中"不能強制實行單一貨幣補償"、"先裁決方可強制拆遷"、"決不能動輒把公安政法機關推到第一線"，并要求地方政府改進工作方法，切實維護群眾合法權益。山東：拆遷補償數額必須公開去年9月，山東省政府辦公廳發布了《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》。根據通知要求，山東省的房屋拆遷補償數額必須公開，拆遷中也不能以停水停電甚至動用警力相威脅，而且嚴禁在經濟實力不足的情況下盲目拆遷。山西：城市房屋拆遷弱勢群體受優待 《城市房屋拆遷條例》在全省十屆人大常委會第六次會議上通過，該條例將城市弱勢群體列入保護范圍，給予政策上的優惠待遇。此《條例》將于2004年1月1日起實施。《條例》中規定，享受城市最低生活保障待遇的被拆遷人，僅有一處住房且被拆遷房屋建筑面積小于45平方米、實行產權調換的，拆遷人應提供建筑面積不小于45平方米的成套住宅作為安置用房，安置用房45平方米以內的部分不結算差價，超過45平方米的則按市場價格結算。這樣，既保証了弱勢群體居住條件的改善，又不增加其經濟負擔。有關拆遷的相關評論國家利益和拆遷戶生存勢不兩立嗎？被安徽五河縣委稱為"為民辦實事工程，是縣城的標志性形象工程"的大型豪華廣場剛剛進入實施階段，被拆遷令逼得惶恐不安的１９０多戶居民便已怨聲載道。面臨被強行拆遷，而政府補貼的安家費根本無法安家，１００多戶貧困戶的生活變得雪上加霜。政府為什么敢于在給拆遷戶很少的錢、拆遷戶住房還沒有著落的情況下，就用大鏟車摧毀民宅，一下子制造了這么多流浪者？拆遷也應"等價交換"在"經營城市"活動中，拆遷戶也是一種市場主體和利益主體。所謂"市場主體"，意思是說他們在和政府簽訂拆遷協議時，應被當成一般情況下商業合作、市場交易中合作或交易的一方來加以尊重，包括尊重其對利益以及利益預期的獨立判斷，尊重其自愿交易的自由。假如拆遷戶不同意交易，說明協議存在某些不公平，唯一的解決途徑是調整交易雙方的利益分配。所謂"利益主體"，意思是說拆遷戶的私人財產和現實利益受法律包護，包括政府在內的任何人不得以任何理由進行掠奪和侵占。公民向政府討價還價的權利為何被漠視在因拆遷而發生的種種悲劇后，人們可以指責拆遷隊伍人員素質太差，也可以反思社會協調機制缺失不力，當然，還可以有其他種種反思。但筆者認為，公民向政府討價還價的權利常常受到漠視甚至被粗暴地剝奪，很大程度上是導致慘禍發生的根本原因。極端方式能否建立起公平公正相比于理性而言，極端現象更能引起公眾和政府的注意。可能有些時候，公眾的輿論也有意無意地推動了非理性行為。車輛出了問題制造商不聞不問，那就當街砸了車﹔醫療糾紛院方不負責，那就暴力傷害醫生﹔還有那些跳樓討要工資、因孩子讀不起大學而自殺之類的事件，都在以一種非理性的方式表達抗議，不滿﹔都在以一種傷及自我甚至他人的方式維護權利。 保護拆遷戶利益是政府職責相對政府和開發商來說，拆遷戶是弱勢群體，他們中的貧困者更是弱中之弱。作為政府部門，理應多從他們的切身利益和實際困難來考慮問題，合理彌補他們因拆遷而受到的損失，保障他們的合法權益。同時，在拆遷工作中，耐心細致地做好工作，杜絕暴力、野蠻事件的發生，只要堅持群眾利益無小事，相信老百姓一定會通情達理，支持政府的工作。保護公民的合法權益不受侵害，是政府的本分和職責，希望惡性事件不再發生。用生命才能保衛自己的房屋本來，一處房屋根據其所處地段和房屋使用年限，必定有一個相對客觀的估價。但如果遇上拆遷，補償的價格標准往往大大低于房屋的實際價格。這就導致一個問題：拆遷人用低廉的價格，強行換取價格較高地段的房屋。如果被拆遷人不同意，就會有政府部門或者司法部門來強制執行。價格之間的巨大差異，一方面，促使開發商以各種建設名義掠奪居民的房屋﹔另一方面，也使得拆遷過程中被拆遷人因為價格差太大而和拆遷人或者政府部門對抗。當居民面臨失去作為基本生活資料的住房的威脅時，以死抗議也就自然而然了。目前，寧波居住型買家持幣觀望心理明顯，投資客、中介公司和部分開發商開始拋售手中余房。對于自用居住型買家而言，目前商品房價格超出了他們的心理價位，加上對"房價即將下跌"的市場預期，使得部分原要買房的購房者駐足不前，持觀望態度﹔但由于該類客戶的需求是實際存在的，一旦價格走勢趨于明朗，觀望心態也隨之消失，不過，在您賣房、買房之前-------相關政策再給您提個醒買房應注意什么？ 房地產開發有個規律：消費者在培育了市場的同時，市場也同時在引導著消費者。總體而言，寧波的住宅消費者尚未步入理性購房階段。具體表現在以下兩個方面： 其一、消費者購房盲目跟風，缺乏理性思考。由于寧波樓市房價的飛速上漲，讓消費者產生了"購房恐慌症"，普遍存在"晚買不如早買，買到就是賺到"的盲目購房心理，缺乏理性的分析判斷，將購房計划提前進行，嚴重透支樓市未來需求。 其二、消費者對樓盤品牌的關注度不夠。由于目前寧波樓市的主流消費群體以市區工薪一族和周邊農民為主，他們對價格比較敏感，而對樓盤的品質、品牌的關注度相對不夠。消費者在購房時更多地關注樓盤價格，而忽略了對樓盤的"性能價格比"這一基本的評判標准。事實上，隨著房地產市場的逐步規范和房地產行業的重組，將出現越來越多的性能價格比較好的精品住宅，這類房產將成為未來樓市供應市場的主流。 二手房市場難料 在2003年，有關二手房交易要征收個人所得稅的問題引起了許多業內人士的關注，但這將對寧波房價（特別是二手房）產生何種影響，也為人們所關注。目前，征稅政策尚未全面出台，二手房交易量一直上升，價格穩步攀升。 據寧波房產交易中心發布的統計資料，最近几個月，寧波二手房市場一直是交易量猛增，第四季度房改房上市非常活躍，成交量比三季度增長58.2％。到去年12月寧波二手房再次放量，交易量比11月猛增26.86%，達到2003年年度最高水平，而交易均價比上月上漲6%，首次突破4０００元。據分析，12月，二手房價格上漲的一個主要因素是"次新房"交易量增多，價格自然也就偏高。 儲嘉康表示，這與二手房交易征稅當然不無關系，問題是，征稅真正實行后，價格是否還會繼續增長，這就難以預料。二手房出售征個稅 對普通市民影響不大 對炒房者來說，短線炒房，營業稅和個稅就要分走四分之一利潤，追逐炒房利潤的市場風險要大了。已實施的《關于房地產交易營業稅若干政策和管理的規定》和將要恢復征收20%的個人所得稅，對短線炒房客來說，營業稅和個人所得稅就要分走四分之一的利潤。同時，新政策也使購房者的消費心理產生變數，吃進的房子能否順利脫手成為炒家開始顧慮的事。因此，一些風險承受能力弱或介入不深的投機者會考慮適時抽身。據悉，已有不少中介公司已經接到一些炒房者的電話，要求出售房子。個人出售非住宅須開發票 從市財政局獲悉，從去年9月開始，個人出售非住宅要憑發票才能辦理交易手續。如沒有發票，房地產交易機構及契稅征收部門將不予受理交易。 同時出台的《關于房地產交易營業稅若干政策和管理的規定》對個人出售非住宅等行為作出新規定。根據規定，個人或單位在進行房地產轉讓、投資、置換、拍賣等行為時，必須取得房地產開發銷售專用發票、銷售不動產專用發票或由稅務部門開具的通用發票，可向主管稅務機關領購，也可到契稅中心開具。未取得發票的房地產，不能辦理產權登記手續。新規定實施后，個人承擔的稅負不變，仍按買賣差價的5.5%征收營業稅及其附加稅。 出售已購公房免征個稅市民李先生問，他有一套房齡10年左右的房改房准備明年出售，屆時是否要征收個人所得稅？對此，市地稅局稅政一處有關負責人解釋，對個人出售已購公有住房的所得，繼續暫免征收個人所得稅。這里的已購公有住房指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標准價)購買的公有住房。為換購房屋出售現房可享受個稅全免或減免市地稅局稅政負責人表示，對二手房交易恢復征收個人所得稅，重在打擊炒房，新政策對普通市民售房仍給予了個人所得稅優惠，因此市民不必有顧慮。市地稅局一位人士還透露："為鼓勵個人換購房屋，地稅部門正在進行這方面的考慮，主要打算是對個人出售自有房屋前后的一定時期內，按市場價格重新購買房屋，給予免征或退還部分個人所得稅。"據他介紹，市地稅局在《關于個人出售房屋所得征收個人所得稅的有關問題的通知》(討論稿)中，提出了對出售自有房屋前1年或在現有房屋出售后1年內按市場價重新購買房屋的納稅人，其出售現有房屋所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。如果出台這項優惠政策，普通市民就更沒有后顧之憂了。另外，個人轉讓自用5年(使用年限待定)以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。此外，許多讀者來電詢問出售的二手房原值怎么確定？合理費用是指什么？市地稅局稅政一處有關負責人解釋說，房屋原值由售房者提供完整、准確的房屋原值憑証確定，未能提供的，由主管稅務機關核定其財產的原值。合理費用是指取得和賣出該房屋時按照規定支付的有關費用。如果納稅人不能提供有關費用憑証或不能正確計算費用，按房屋原值的一定百分比扣除。 央行房貸政策的影響 央行將對房貸條款作出重大調整，其中尤以"現房貸款"和"首付五成"這兩點最為引人注目。據人行寧波市中心支行相關負責人透露， 該行確實已經收到過央行調整房貸政策的征求意見稿，但還沒有最終敲定。另據銀行業業內人士透露，關于"只有房屋封頂之后銀行才可以提供按揭貸款"的意見已經達成了共識。種種情況顯示，此次的市場傳聞并非空穴來風。那么，甬城的房產市場的反應如何呢？買普通住房影響不大得知房貸政策要調整的消息后，去年上半年准備買房的小李打算把購房計划延期："聽說以后要現房貸款，挑房子買總比現在對著圖紙好吧。"另有一些購房者則擔心"首付五成"會影響自己購房計划的早日實現，這几天正抓緊時間看房子。農行寧波分行個人金融部負責人稱，取消期房按揭會增加開發商的資金成本，在目前寧波房源相對緊缺的情況下，傳聞中的房貸新政策一旦出台，在短期內可能會出現住宅上市量減少，房價會有所上升。但從長遠來看，需求量會受到一定限制，特別是高價房，房價可能會降一點。這對一般的購房者來說影響不大。況且實行現房貸款后，購房者可以真真切切看到房子的布局、小區的規划，再決定是否購買和貸款，比看著圖紙付錢風險要小。另據了解，目前寧波各商業銀行對個人住房（新房）貸款的發放比例一般是七到八成，市區貸款新房的總價多在40萬元到50萬元之間，貸款購別墅與高價房，同樣享受與一般住房的同樣待遇。炒房成本會大增"炒房者的成本肯定要提高。"工行寧波分行房信部負責人認為，提高首付比例是針對高價房和投資用房的，而高價房的消費群體本來就不同于普通人群，有錢才會去消費，所以首付提高到五成，對真正買得起高價房的人也構不成大障礙。但對炒房的就不一樣了，原來100萬元的別墅，只要拿出20萬元的首付款就可以炒了﹔首付提高之后，至少要拿出50萬元才炒得動。這就抑制了高價房的炒房欲望，當買主都是"貨真價實"時，高價房的價格自然會下來，也會使房產商對高價房的開發熱情有所降溫。甬城一些房產商也認為，對于購房者來說，該政策提高了購房者的進入門檻，會對房市的需求產生一定的抑制，對目前愈演愈烈的炒房現象將是一次打擊。銀行風險減小了浙江省統計部門此前指出，去年全省房地產開發資金主要來源于定金及預付款和國內貸款，企業自籌資金較少，有70%左右的房地產資金風險集中在銀行身上。據了解，此前央行對部分城市商業銀行的房地產貸款情況進行了檢查，發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。其中一個典型情況就是放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，以個人住房貸款的名義發放個人商業用房貸款，違反期房貸款"多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二"的政策規定。據介紹，目前個人住房貸款的利率最低，而開發商的住房開發貸款的利率要比它高出近1個百分點。這就使開發商鑽了空子，動員熟人去買房，再通過個人住房貸款的資金來開發房產。而現房貸款可以有效阻止開發商以流動資金貸款、個人住房貸款騙取銀行信貸資金的行為。對投資用房的首付比例提高，則可以降低樓市泡沫帶來的還貸風險。對不規范實行專項整治2002年9月，市建委昨天召開的會議指出，針對擅自改變規划方案、商品房預售行為不規范、違規收取訂金、中介服務機構和中介從業人員參與炒房、擾亂市場正常秩序等群眾反映強烈的熱點問題開展專項整治。去年的房地產市場秩序整治主要集中在4個方面：開發建設環節的違法違規行為，包括非法占地、私下協議圈占使用集體土地，在集體土地上從事房地產開發經營，未按規定條件開發利用土地，未取得施工許可証擅自施工，不按批准的規划設計方案開發建設，抽逃注冊資本等﹔交易環節的違法違規行為，包括未取得預售許可証或未按預售許可証批准的范圍預售商品房，違規收取訂金、預收款，房屋面積計算特別是分攤面積計算中弄虛作假、售房合同中不按規定標明套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，擅自出租、出售公用部位和配套設施牟利，違規發布廣告、廣告內容不規范等﹔中介服務中的違法違規行為，包括未申領營業執照、未取得服務資格、資質，私自或超范圍從事房地產中介業務，發布虛假或不實信息騙取中介費、"吃差價"，偽造、涂改、轉讓房地產中介注冊証、資質証、資格証，在房地產中介服務中弄虛作假、違規操作、牟取不正當利益等﹔物業管理中的違法違規行為，包括無資質從事物業管理，不按物業服務合同約定內容和標准提供服務，擅自設立收費項目，擅自改變物業管理用房等公共建筑和共用設施用途，服務態度惡劣等。實話實說，寧波的住宅消費總的來說還是在逐步走向成熟，然而普通收入者往往要傾盡10多年甚至二三十年的收入來買房，房價快速上漲實際上意味著貨幣快速貶值，許多人長期省吃簡用攢下的積蓄頃刻"縮水"，老百姓買房負擔日趨沉重。正在努力踐行"三個代表"的寧波市委、市政府豈能坐視，該出手時就出手-----住房保障：讓天下寒士俱歡顏今后5年建設100萬平方米經濟適用房 位于江北謝家的60幢經濟適用房現已全部結頂，不日即將交付使用，主要用于拆遷戶的安置。這是寧波市為構筑住房保障體系所辦的一件實事。 寧波市房地產自1998年走出低谷后，行情一路看漲，特別是2000年以來，在城市社會經濟發展、住房需求增加、供應不足、搶購心理、投資炒作及周邊城市影響等綜合因素帶動下，房價以兩位數的速度上漲，漲幅連續3年在全國35個大中城市中高居榜首。 寧波市委、市政府高度重視決定，今后5年建設100萬平方米經濟適用房，緩解拆遷戶和低收入家庭住房難。2002年8月，第一個經濟適用房項目開工建設。這個位于海曙徐家漕的小區已于去年3月22日交付使用，1100多戶居民領到了新房鑰匙，現已有700多戶入住。稍后啟動的徐家漕二期工程目前正在建設中，可望今年6月份完成。去年１月１８日，江北經濟適用房工程在庄橋謝家村正式開工，這是寧波繼海曙徐家漕經濟適用房之后，推出的又一項以緩解房市緊張矛盾，解決低收入群體居住需求的"民心工程"。江北經濟適用房位于江北大道以西，規划北外環路以南，總用地面積１６。８４公頃，總建筑面積約２２萬平方米。這個地塊以中間３６米規划道路界分為南北兩區，北區用地面積９。３２公頃，建筑面積１３萬平方米，區內配置幼兒園、社區中心等﹔南區用地面積約７。５２公頃，建筑面積約９萬平方米，區內配置小學、菜市場等。這批經濟適用房的主力套型在４０至７０平方米左右，區內基礎設施齊全。 在江東區，福明公園東側地塊將建設以村民拆遷安置為主的經濟適用房，項目前期工作現已完成。常洪隧道西端的陸家地塊也將建設經濟適用房。這里的房源主要安置城區拆遷戶，現套型已經確定，預計明年底可以交付。 除經濟適用房建設外，寧波市在保障低收入居民住房方面還推出了一些其他措施。去年，寧波市開始實施廉租房政策，向具有城鎮居民戶口的最低收入家庭中的住房困難戶提供租金補貼或以低廉租金配租普通住房，現在市三區已有270多戶享受到這個政策。 2000年以來，市區約有120萬平方米低窪積水地段房屋和非成套房得到改造，2.5萬戶原住戶喬遷新居，剩下的1.3萬戶、60多萬平方米非成套房也將在2005年前基本完成改造。但除此之外，市區還有部分低收入家庭住在上世紀80年代和90年代初建造的小戶型成套房內，購買商品房有困難，近期又不一定能及時拆遷。其中持有"社會扶助証"、"低保証"、"特困職工証"，且人均住房使用面積低于12平方米的居民約有1500戶。 為此，市政府決定建設定向供給的經濟適用房，在3年內解決這部分居民住房問題，并出台了《寧波市區解決低收入困難家庭住房暫行辦法》。這個辦法實施后，已有500多戶家庭報名，目前報名家庭情況正在公示。年內估計有350到400戶家庭可拿到新房鑰匙。今明兩年，寧波市計划每年再推出500套左右。 盡管如此，但由于目前經濟適用房數量不夠大，還難以從根本上緩解住房供求緊張狀況和結構性矛盾，達到明顯平抑房價的目的。據悉，市政府正在考慮下步建設面向中等收入水平居民的經濟適用房的計划。如果這個計划能夠實施，房價上漲快的勢頭將會得到有效遏制。市區居民八成多擁有自己住房，人均使用面積17.13平方米隨著住房制度的改革，寧波市區居民的居住條件進一步改善，租賃公房比例減少，擁有商品房家庭比例增加，居民越住越寬敞。寧波市統計局對城市400戶居民家庭抽樣調查表明，2003年，被調查住戶中的88.8%擁有自己的住房。其中：58%的家庭購買了房改房，28.3%的家庭購買了商品房，2.5%的家庭擁有私房。在建筑式樣上，98.25%的家庭住上了單棟配套樓房或單元式住宅。與此同時，到2003年底，寧波市區居民家庭人均住房使用面積達17.13平方米，比2002年又上升了0.96平方米。市區居民的居住條件也進一步改善。從住房配套設施看，100%的市區居民家庭使用獨用自來水﹔97.75%的家庭住房有衛生設備﹔開通管道煤氣的小區越來越多，11%的家庭使用管道煤氣，是2002年底的1.2倍，使用液化石油氣家庭比重同比下降6.1個百分點。毋庸置疑，寧波的住宅消費者正在逐步走向成熟，其自我維權意識和法律意識也在不斷加強。成熟的消費者應在互動的過程中，尋求自我需求的不斷滿足，這是樓市成熟的重要標志之一，同時，啟動寧波的中低收入消費群體，使寧波樓市更具長久的生命力。 （本文得到人民網、北京青年報、都市快報、寧波日報、中國寧波網等媒體以及郭靖、張春耘、張海華、殷浩、周靜、廖源、蔣夢樺、王嵐、胡建華、黃劍躍等記者、業內專家、官方人士的友情支持，在此一并表示感謝。）
