透视甬城商品房买卖纠纷

★    商品房买卖纠纷为什么越来越多？

★    有些买房者为什么有理还没处诉或是胜了官司却赔了钱？

★    6月1日起实施的商品房买卖合同纠纷的司法解释给买房者带来多大实惠？

房子是目前消费热点之一，可是当房子交付后，却发现小区里原来应该是公园的地方变成了一栋大楼；想办房产证，却因为一房二卖或房产商无地块相关合法许可证而被告知合同无效；住进去了，又发现墙面漏水等质量问题；还有延迟交房……于是，买房子买来了一大堆烦恼，很多纠纷因双方协商不了而对簿公堂。

追根溯源>>>>>

眼睛一眨，“老母鸡”变“鸭”

一个月前，望京人文社区的部分居民获悉，从6月1日起，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施，就找到记者，讲述了他们的遭遇。其中一位先生拿着当初购房时开发商提供的楼盘宣传资料气愤地说：“上面描绘的蓝图根本没有实现，这样骗人的资料和广告，当初有很多，按新《解释》的规定，这些允诺应视为要约，当事人违反了，应承担违约责任。”在这份宣传资料上，某房产开发商承诺小区建成后，里面有“VIP俱乐部”、“主题文化馆”、“美国国际语言学校联办的语言教育中心”、“浙大附属幼托所”……结果，这些承诺均未实现，在原来规划的地方，如今是一栋住宅楼。

鄞州区人民法院于今年1月宣判了一例买房者房产开发商的案子。任女士在2000年4月与宁波某房产公司订立了商品房购销合同一份，买了该公司开发的江东某小区的一套房子。根据该公司的规划和广告宣传，任女士所在房屋北面为小区配套中学的运动场。但后来，因为建造配套中学的规划发生变更，房产公司向任女士发出通知，并询问是否退房。任女士不同意变更的规划，对是否退房不置可否。不久，该房产公司就取得了规划许可证，在原中学规划地块上建造了商品房。房子交付后，任女士就将该房产公司告上法院。鄞州区法院认为，小区的居住环境虽不在双方订立合同范围内，但房产公司在全国百家房地产企业的联合宣言中承诺其交付的房产保证与宣传广告一致，因此该承诺对双方都有约束力。如今，房产公司因改变规划而改变了住户的居住环境，未能按承诺向住户交付房屋，损害了住户的利益。法院判决房产公司向任女士赔偿违约金8000元。

浙江波宁律师事务所房产资深律师阮文良告诉记者，在目前的商品房官司中，虚假广告和规划变更所占的比例较高，不久前，他代理的一个官司是另一种情形。购房者买房子时，广告上的俱乐部后来没有经同意就改建公寓，使小区的居民少了一个活动空间。购房者对规则部门颁发的建设工程许可证有争议，就打起了行政官司。最后宁波市中级人民法院确认了规划部门颁发的建设工程规划许可证的行为是违法的。

一房二卖，一房二主

一屋两卖现象在前几年的房产纠纷中较常见。阮律师告诉记者，以前一屋两卖纠纷的结果往往是认定一方合同无效，不过，这类官司现在正渐渐减少。和一房二卖相似的纠纷还有双重抵押纠纷。如望京人文社区自1999年11月交付使用后，直到2001年3月，有70多户购房者没有拿到房产证。同样，由这家公司开发的新河花园也有30多家住户也是同样情况。很多购房者在房子交付一年后才知道，自己买的房子不能做房产证，因为房子早就被开发商进行双重抵押。获知这一情况后，气慨的购房者打了新闻热线，将该房产公司的行为曝光，有的向市房地局反映，有的采取了法律途径来解决。该事件经媒体曝光后，市房地局和市城乡建委一起对该公司开发的房产的销售情况进行了全面清理，结果发现这家房产公司开发出售的房产中，有137家住户没有办理房产证，其中44户的房产没有被抵押或抵押已经注销，可以办理房产证。另外37户没有办理房产证，是因为房产公司和另一公司的纠纷所致，经法院认定，也办理了房产证。事发后，望京人文社区48户没有拿到房产证的购房者，纷纷采取措施。其中22家住户于2001年3月向法院起诉，目前，这些案件均已调解，处于执行阶段。今年4月，另有8家住户向法院起诉，案件正在审理中。此外，还有十多家观望的住户，在新的《解释》实施后，也开始拿起法律武器，来维护自己的利益。

据阮律师介绍，新的《解释》对双重抵押有明确的规定，开发商要承担赔偿责任。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在此之前最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中有：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人。

“政府行为”成了逾期交房的挡箭牌

目前，在房产纠纷中比例正在上升的还有逾期交付纠纷。近段时间在网上热烈探讨的江北某小区就是典型的一例。开发商称逾期交付的原因是政府行为造成的，他们不必承担责任，而有关律师则认为，这个纠纷以“政府行为”理由来推诿是有争议的。

海曙区人民法院日前也受理了几起商品房买卖纠纷案。薛女士于2001年5月买了某房产公司开发的一套房屋，约定于2002年4月30日前交付使用，同时还约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。到2002年8月11日，该房产公司认为房屋可以交付使用，要求薛女办理相关手续后，一起去实地验收房屋。然而在验收时，薛女士发现房屋存在裂缝、严重漏水，根本无法使用。十几天后，薛女士将钥匙还给房产公司，拒绝接收房屋，房产公司答应替薛女士修复房屋，但直到今年4月才将修复后的房屋交付给薛女士。薛女士认为房产公司延迟交付房屋的行为已构成违约，于本月初向法院起诉。

有一位冯先生，两年前买了一套商品房，并和房产公司约定：2002年7月31日前将经过综合验收合格的商品房交付。2002年10月29日，房产公司通知冯先生办理房屋交接手续，但未出示合同约定的房屋综合验收合格的证明文件。冯先生后来才知道，该综合验收合格证书到2002年12月23日才领到。此外，合同中平面图明确标明的塑钢门窗，房产公司在交房时也根本没做，冯先生就以逾期交付和质量问题为由，将房产公司告上了法院，此案正在审理中。

根结所在>>>>>

质量纠纷：永恒的话题

   房屋的质量纠纷非常多见，很多购房者都有这样的遭遇，住进新房子后，发现房存在开裂、渗水等问题。于是，购房者就去质问开发商，而开发商把责任推给物业公司，物业公司认这些不在自己的职责范围内，消费者就陷入了被“踢皮球”尴尬中，满肚子苦水无处倒。

江东的曹先生就是这些人中的一个。当他欢天喜地住进新买的房屋时，才发现问题一大堆：房顶出现裂缝，卫生间渗水，墙壁起泡、掉皮。他就找房产公司理论，但公司却认为房屋交付后就不是他们的责任了。结果，双方陷入了拉锯战。

据法院的一位法官司介绍，因房屋质量引发的房产纠纷案约占房产纠纷案总数的30%左右。让消费者放心的是，新的《解释》已明确规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房者请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予以支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

法律界有关人士认为，漏水等属于质量问题是没有什么争议的，那么有线电视、管道煤气等使用功能不全的，能否认定为质量问题呢？这样的问题许多消费者还很不清楚。

阮文良律师介绍还碰到过几个这样的当事人，因为原来有窗的卫生间变成了没有窗的暗间而认为是房屋质量问题而要求起诉的。他认为这应该不是质量问题，而是属于约定变更。

刨根问底>>>>>>

是什么“催生”了房产官司

记者从几位房产资深律师那里了解到，这几年，商品房官司处于上升趋势。郑冕芳律师告诉记者，她前些年打得最多的是房屋产权官司，而最近几年，房产中介和商品房官司在增多。她接手的案子基本上以购房者因为利益受到侵害而状告开发商居多，她认为导致一些房产开发商出现侵害消费者利益的违约行为，主要是因为利益的驱使，他们为了追求更多的利润，而出现虚假广告，一屋两卖等行为。

而阮文良律师则认为，目前的商品房很多是期房交易，消费者并不清楚实际的商品是什么样子的，就先付了钱来购买，且房子处于供不应求状态，这给房产商带来很大的优势。而很多消费者的法律知识、房产知识有限、维权意识不强，甚至有些人明明吃了亏也只能忍气吞声、息事宁人，这让房产商变得更加理直气壮。如今，官司的增多并不是说房产商违约行为在增多，而是消费者的法律意识加强了。从另一个角度看，官司多了，买卖双方的法制意识也都增强了。

而经济界人士的观点是，房产官司的增长率跟房产消费的不理性有关。这几年，宁波的房产业发展确实很快，但老百姓消费能力的增长更快。从经济学的角度看，目前宁波的房地产市场还是处在供大于求的状态。如6月18日，慈溪市某高档住宅小区开盘，上午9时，销售大厅已像农贸市场一样热闹了。有些人一买就是四五套，有些人手里捧着10万元人民币，也不用报纸包扎一下，就去看样板房，然后就爽快地付钱。面对红火的销售场面，开发该楼盘的某房产公司的一位副总经理说：“我感到幸福的是他们，每一个准备签协议的人，脸上都充满了幸福。”宁波的很多小区在开盘时，都是一派热火朝天的抢购景象，连深更半夜开盘的，都能挤得水泄不通。业界人士认为。因为供求关系的不平衡而导致的消费不理性，也“催生”很多这方面的官司。房产资源缺乏，主要是供地的缺乏，所以，目前土地拍卖出现一个又一个的天价，房价涨幅也成了市民最关心的话题。如果有一天，供求关系颠倒过来，商品房的空置率处于国际标准的正常水平，消费者有了更多的选择余地。这时候，房产商会更重视商品的品质，许多配套设施会越来越好，而相关的官司也会有所减少。（鄞州日报）