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四大难题困扰二手房未来3至5年是发展春天

来源：建筑房地产律师网发布时间： 2018-10-10 点击次数：649次

开发二级市场，是解决存量房最行之有效的方法。但是大部分的开发商对利用二级市场不够主动，还没有意识到二级市场的启动是激活市场的主动力。很容易看出来，北京二手房的交易才刚刚起步，北京房地产交易的容量巨大，蕴含的购买力惊人。个人购房成为商品房消费的主流以来，二手房上市还没有得到充分的发展。因此可以预测，未来3至5年才是北京二手商品房市场发展的春天。

目前，北京的二手房交易还存在如下具体操作上的难题，除非目前各政府机构加以重视解决，否则，繁荣二手房交易市场只是美好的愿望，难以成为现实。

难题一　产权的确认方法不明确

交易的首要条件是确认产权的归属问题，这似乎很简单，在房地局正式登记的商品房便可以上市买卖。但是，由于历史的原因，目前上市的二手房的产权并不是都是单纯的产权。已购公房与原单位有千丝万缕的联系，原来出售公房需要原单位的盖章同意。虽然后来由于操作的繁琐规定取消，但是，这种难于确认产权归属的问题还是会发生。

难题二　交易日的界定

在北京二手房具体交易的过程中，最难界定的是“何时把产权过户”的问题。这涉及到交易过程中的每一个机构的配合以及积累的法律案例。在法律意义上，在房地局的登记没有更改之前，原业主可以证明自己是业主，可以在登记更改之前再次出售房产。中介机构负责办理手续，但它不是法律认可机构，不能排除出于商业利益进行欺骗的可能。因此，由于中介办理手续有时间差存在，这个交易过程是存在漏洞的，交易成本也相当高。香港的交易手续办理机构是律师楼，当地产经纪商把交易转到律师事务所后，买卖双方的代表律师会规定一个该物业成交的“交易日”。买方的律师把临时买卖合约在田土厅（土地注册署）登记后，即进入交易程序。在成交日之前，原业主无权将该房屋出售。交易当天，买卖双方在律师见证下签订转让契约，一般在四点前，买方代表律师付清剩余房款（包括银行按揭的债务转移），卖家送达签好的契约，交易完成。如果未能完成（如支票未能于四点前送达），卖家有权没收定金，取消交易。在这个严密的法律程序之下，规定了一个交易日，没有时间差，交易过程没有漏洞。整个程序虽然复杂，但是由于规范和程序化可以批量进行。

难题三　法律原则

如上所述，北京的二手房交易手续办理机构是中介公司，这就涉及到它的法律地位问题。中介机构撮合买卖双方成交，充其量只是信息提供者和服务性的公司，在法律上没有见证的功能。但是，看一看目前中介公司的工作范围：提供信息、成交服务、签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取房产证等，几乎成交过程的每一个环节都要介入。但是又没有真正意义上的法律地位，很多事情缺乏权威的认定会造成交易上的纠纷。

难题四　银行按揭

既然目前已经有银行接受二手房贷款，应该不存在此难题了吧？事实不是如此，贷款问题是目前导致二手房交易量难于上升的关键。这个问题体现在按揭成数低。二手房申请按揭一般最高只能做到7成15年的按揭，普遍是6成按揭，与一手房对比有明显差距。对购房者而言，首期负担太重，是导致放弃选择二手房的主要原因。

解决这些问题当然需要政府部门进一步制定相关的法律依据，不断完善市场秩序。提高市场现存量房的交易量与利用率，由此来刺激一级市场，满足市场需求。

以北京目前的状况来看，二级市场的开发完全合理的启动起来还需时日，但是利用现存的条件，中介机构、网上交易等现有方式能够将初步的运作完全展开也是不小的收获。因为一贯以来中介市场的良莠不齐，造成无论是开发商还是消费者都不愿意通过中介市场进行商品房的交易。交易透明度不够，大部分的消费者不清楚整个交易的过程，只能盲从与中介公司的运作，很被动；没有权威部门的指导与认定，可信度不高。去年政府部门对中介机构的全力整治取得了不错的效果，市场反响不错。