浅析房产证建筑面积的法定权益性

浙江波宁律师事务所     阮文良律师

前言：目前宁波三区的房产证建筑面积一栏不是填写建筑面积，而是填写套内建筑面积，附记栏中是填写了分摊的共用建筑面积，几十年如一日，虽然购房者拿到的产权面积比购买的少，但大多数产权人认为就是这样的，而宁波其他县、市、区是按国家规定建筑面积一栏就填建筑面积，随着二手房交易的繁荣因此造成的负面影响已显现出来，如何统一规范已是不可回避的问题。

房屋办理产权登记后产权人取得房产证，同时有关房屋的情况记载于该房屋的档案中，这属于不动产登记。不动产登记，是指经权利人申请在不动产所在地的国家专职部门将有关申请人的不动产物权及各种变动在不动产登记簿上予以记载的事实，所以不动产权属登记具有强制性、法定性、权利性。因不动产物权登记对不动产的权利状态影响巨大，故不动产登记是一项极其严谨的工作。进行登记工作时，不动产登记机关应遵守的几项原则其中有二项重要原则：合法原则，该原则要求不动产登记机关在进行登记时，不仅要严格遵守有关不动产登记程序的法律规范，还要遵守民法有关实体法规范；精确性原则，即登记必须使用确切的文字表述，对于要登记的不动产物权的类型、期限、数量、位置都要进行详细准确登记，文字必须清晰、明确、肯定。而房地产产权人所拥有的权利数量是用建筑面积的大小体现出来，所以建筑面积的准确性是保护产权人依法拥有产权的的精确性的必然要求。

我国房地产登记法律制度是在1978年以后得到恢复和发展的。在房产登记方面制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度，从而房地产的权属登记在法律上得已确立，房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积

只所以房产证上的建筑面积是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，具有法定权益性，所以房屋权属证书的格式、填法、及解释是全国通一的，都是由建设部作出的，各个地方自己是无权作出解释及确定不同的填写方法；建筑面积不是指套内建筑面积，产权登记面积是产权人依法拥有的建筑面积，而不是不包括公共部位的套内建筑面积，否则产权人依法拥有的产权面积就被侵害了，所以有关规章和国家技术标准都有作了具体规定。

1997年7月17日下发的建房[1997]178号文：建设部关于制作颂发全国统一房屋权属证书的通知中的第四条规定：全国统一的房屋权属证书从1998年1月1日起开始启用，个别的市、县因特殊原因经省级房地产管理局批准并报建设部备案，可延期至1998年7月1日。同时规定房屋权利人持有的旧权属证书应在2000年年底前有步骤地全部更换完毕。第五条规定各地不具有解释和更改权利，解释权归建设部，各个地方自己是无权作出解释和确定不同的填写方法，对于旧的不合规定的要在2000年底前统一换发。而宁波市目前同是宁波市房地产管理局发的建筑面积有填建筑面积，也有填套内建筑面筑，各部门任意越权解释认为：建筑面积一栏可有不同填法，不符不动产登记的法定性、精确性原则，同时也不符国家标准和有关法规规章的规定，具体如下：

建设部颁发的从1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第二条本规定适用于商品房的销售和产权登记；第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规定执行；第五条商品房按套或单元出售，商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。所以在1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定，

国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000房产测量规范的第3．1．2关于房屋的建筑面积的定义中明确：房屋的建筑面积是所有的建筑面积，包括室外楼梯；第3．1．4规定房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政管理部门登记确权认定。明确了建筑面积包括公共部份，登记的建筑面积就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

1997年2月18日宁波市房地局颁发的市房[1997]27号关于施行《宁波市房屋建筑面积计算规定》的通知第三条明确规定房屋建筑面积根据房屋竣工图或实测图，按幢、套、间等的实际自有部位及应分摊的公用共有部位之和计算；第二条本规定适用于城镇房屋交易、商品房销售、房改售房、房屋拆迁调产、房屋折价赔偿和房屋产权登记。说明了颁发给的房产证登记的建筑面积应包括公共共有部位，且该规定适用产权登记。该规定同国家建设部和国家标准GB/T17986-2000规定是一致的。

建设部2002年3月27日颁发的2002年5月1日起执行的建住房[2002]74号文：《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中的第一条规定：在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积，建设部的通知属有权解释，这个解释是对房产证中除了建筑面积以外，对于套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积的填法的规定，同建筑面积的权属登记并无矛盾，也就是说此规定之前产权证上可只在建筑面积栏中填好建筑面积，对于套内建筑面积和分摊的共有建筑面积是否一定要填没有明确规定。但这个规定以后，除了登记产权面积（房屋建筑面积）在建筑面积一栏以外，还要把套内建筑面积和分摊的共有建筑面积在附图中注明，这也从一个侧面说明了颁发给产权人的房产证在建筑面积一栏中填套内建筑面积的行政行为是可以更改的，宁波有些区把房屋套内建筑面积填在建筑面积一 栏是文不对题，虽然目前三区颁发的房产证把分摊的共有建筑面积填在附记中虽也是不妥，可以说该规定只对此没有溯及力，但是2002年5月1日以后颁发的对套内建筑面积和分摊的共有建筑面积则必须按此规定在附图中注明。

由于三区房产证的填写错误，目前已出现的问题和负面影响，如一些别有心的人利用房产证建筑面积登记的错误、混乱、各区的不统一。鄞州区、北仑区，镇海区等的房子在三区出卖或遇到三区的购买人可以把公共面积再加一遍，三区的房子出卖可以告诉房东建筑面积以经包括了分摊的共有面积，这是全国都是一样的标准，特别是一些购房已久或年纪大的人忘记了当初向房产商或上家购的建筑面积，目前已发生的一诉讼案子就是因为，由于错误登记造成原告的重大误解，在中介人员的诱骗下确信自己房子的建筑面积是58．4平方米，因为房产证上的建筑面积（产权登记面积）是58．4平方米，这是国家发的法定产权证书相信不会错的，给不法中介和不诚信的人有了空子可钻，在中介的欺谝的下，造成原告按建筑面积58．4平方米的价格与别人订立合同，少卖了3万多元。被中介骗后把发证部门告上法庭要求更改正确的建筑面积。还有物业公司收费时争议不断，因这房产证上明明记着建筑面积的数字，而你物业公司又要把分摊的共有建筑面积再加一次，不可思议。宁波人购买了房子做出房产证后老是疑问不断？我的房屋产权登记建筑面积为什么缩水了？而解释的人也是以谬传谬，如2003年4月11日和2003年3月21日某律师事务所在网上答复购房者的疑问时说：“销售面积=建筑面积+公用面积”，这同建设部颁发的1995年12月1日施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定‘销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积’相违背。在这种情况下说的宁波几十年来办了几十万本证从来都是这样的，大多数老百姓都是将错就错，谬误重复一百遍更成了“真理”。