物权价值由业主来实现
——质疑“物业管理服务是房屋价值不可分割的一部分”

　　　　最近见到一种说法：物业管理服务应该是房屋价值不可分割的一部分，业主在购买期房的同时，也就等于购买了你的物业服务。把物业服务的这种标准，把这种质量在售房的时候一并销售。乍一看来，似乎很新鲜。但略加推敲，就产生了疑问。因为物业管理服务不可能成为房屋价值不可分割的一部分。物业管理服务也无法随房子一道卖。
　　其一，业主在购买房子时，不一定要同时购买你的物业服务。
　　业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。
　　其二，物业管理不是固着在物业上的，即不是物业的固有属性。物业管理水平不是由物业自身决定的，而且不是固定不变的。物业管理水平会随着各种因素，包括业主的经济水平、生活要求和物业管理企业的服务水平的变化而变化。因而，不能将物业管理服务看作是“房屋价值不可分割的一部分”。
　　其三，物权价值是需要由业主自己来实现的。诚然，对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。
　　但是从法理上说，业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结蒂是应由业主自己来实现的。
　　其四，开发公司承诺的物业管理水平和责任，严格说是无效的。因为今后物业管理服务的责任人是物业管理公司，而不是开发公司。
　　确定什么样的物业管理水平和委托给哪一家物业管理公司，是由业主并通过物业管理合同决定的，而不是由开发公司决定的。所谓物业管理先期介入，实际上只是“试用”性质，以后聘用哪一家物业管理公司，根据服务的优劣，也可能是会发生变化的。
如果说开发公司向业主推荐一家好的物业管理公司和一种物业管理服务水平，这也是可以的。但最终还是需要由业主来认定。