案情简介：

原告：刘某、蒋某、金某、程某、南某等

被告：宁波石浦某酒店有限公司

此案为宁波石浦某酒店有限公司与小区80多名业主之间的商品房预售合同纠纷。为了减少诉讼风险，先选择7户有代表性的业主先进行诉讼，原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买象山迎凤山庄一处房产，根据合同约定，被告分别应于2010年11月30日前将所涉房产交付原告，被告为原告代办权证，但被告直至2011年4月13日才取得建设工程竣工验收备案证明，因此2010年被告通知交房时并不具备交房条件，有业主接受房产但无法办证，有业主拒绝交房，之后，被告一直未予通知交房。收房的业主直至2011年10月20日方取得房屋权属证书。综上，被告违约交房造成原告损失，请求判令被告支付违约交付房产权属证书的违约金或延期交房违约金，以及判令被告向原告办理房屋交付手续。

原告委托浙江铭生律师事务所律师参加诉讼，铭生所派出二名律师参加代理诉讼。

争议焦点：

     1、原告主张的逾期办理房屋权属证书的违约金是否具有合同或法律依据。

 2、原告要求被告交付房屋条件是否成就。

 3、延期交房的责任方为谁

代理思路：

     1、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

     2、被告辩称的完成初始登记的时间的主张无证据。

     3、向被告追究逾期交房的违约责任。

审理及判决：

     经一、二审法院经审理，依照合同约定：被告承诺于2012年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记，原告于接受房屋时将办理权证事项委托代办公司办理，应视为特殊约定，故原告主张自房屋实际交付之日起90日后的违约金，理由不足，但被告未按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，导致原告取得权属证书时间的滞后，故对该时段因被告未按约交付初始登记权属证书的违约责任由被告承担，鉴于原被告对房屋初始登记的完成时间陈述不一，鉴于被告未就其主张提供证据，法院采用原告的的舒适登记时间，故判决被告分别支付三原告违约金62630元、53177元、93094元。

   另被告主张的原告没有交纳房屋差价不交房理由不成立，被告拒不交房购成违约责任，对金某、南某二户违约交房的业主分别判决296780元和277596元

胜诉后其他70户业主也于近日由象山人民法院受理.

办案小结：

   法院将本案的争议焦点逾期取得房屋权属证书违约金的起止时间，被告辩称初始登记延误的原因在于行政机关，并不能改变被告违约的事实，且理由缺乏事实依据，被告应承担相应的违约责任。违约交房如果业主按合同约定交纳了房款，面积差补交款不构成开发商拒交的理由，同样开发商要求业主放弃索赔权利，而业主不同意签订放弃索赔权利开发商也不能拒交房屋。本案作为集体诉讼案件，浙江铭生律师事务所充分发挥了已办理过众多成功的集体诉讼的案件，为购房者的索赔采用了最小成本的办法。