浙江铭生律师事务所

一、       案情介绍

原告易某于2007年10月与被告宁波某置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买商品房一套，于2008年7月前交付，同时约定，若被告逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。后被告迟延交付房屋超过60日，依据合同约定，原告于2008年12月向被告要求解除合同，退回房款及赔偿违约金，但双方未达成一致。于是，原告于2009年1月11日向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，请求法院判令被告与原告解除合同，返还购房款95万余元，并支付原告违约金及利息19万余元，且原告对该房屋变现后具有优先受偿权。原告聘请了浙江铭生律师事务所阮文良律师作为诉讼代理人，进行了起诉。后双方经协商一致，达成了和解协议。

二、       原告诉求及理由

原告请求法院判令原被告解除购房合同，返还购房款95万余元，并支付原告违约金及利息19万余元，且判令原告对该房屋变现后具有优先受偿权。

阮律师认为，原被告双方于2007年10月经协商一致签订了商品房买卖合同，该合同对双方都具有约束力，原被告已形成商品房买卖合同关系。根据该合同的约定，被告逾期未交付房屋的行为已构成违约，原告可依据约定单方面解除合同，且要求退还全部已付房款。同时，原告可依据合同所约定的违约金条款要求被告支付违约金19万余元，并按照银行同期贷款利率支付违约利息。

同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，原告作为已支付全部购房款的消费者，理应对该购房合同所指向的房屋变现后享有优先受偿权。

三、办案结果

2009年3月25日，在宁波市鄞州区人民法院的主持下，原被告双方达成和解协议。被告给于原告10%的购房优惠，基于购房款总额为95万余元，被告退还原告购房款9.5万余元。同时，被告补偿原告延期交房违约损失8万元，原告以该8万元用于购买被告名下的产权车位。此外，由被告承担相关诉讼费用。

四、要点提示

在本案的办理过程中，为了切实、可行地维护原告的利益，在提起诉讼之后，阮律师代理原告向鄞州区人民法院提出了财产保全申请，要求冻结被告账户内银行存款10万余元或查封其所有的同额财产，以确保日后判决可以顺利执行。后法院裁定原告申请获准并立即执行，由此保证了之后诉讼程序的顺利开展。

五、本案总结

从原告的角度出发，本案是较为成功的，原告的合法权益得到了及时、全面的维护。原被告经协商一致签订的商品房买卖合同，作为确定双方权利义务的依据，是本案中的关键证据。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而本案中，被告逾期仍不交付房屋的行为，已构成违约。同时，双方签订的商品房买卖合同对违约责任作了相应规定，其中赋予原告的单方合同解除权与违约金赔偿请求权，均为合法有效。这些都为此后双方所签订的和解协议中原告处于优势地位提供了法律依据。此外，为确保日后执行能够顺利进行，本案的诉讼过程中原告向法院提出了财产保全申请并获裁定准许，由此规避了之后可能出现的被告恶意转移可供执行财产的风险。近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，商品房买卖合同纠纷也日益成为普通百姓关注的热点问题。如何从合同出发，维护业主们的合法权益，应当成为普通民众买房过程中着重考虑的基本问题。