浙江铭生律师事务所

案情陈述：

2007年11月，产权人徐某诉至江东区人民法院，诉称宁波某物业公司（以下简称物业公司）不尽管理义务，诱导或放任汽车、自行车等在徐某车库门任意停放，造成车库长期根本无法正常使用，认为物业公司违约，请求法院判令物业公司赔偿经济损失3.5万元，并请求今后物业公司切实管理小区内交通与车辆停放秩序的义务，保证车库进出通畅。

法院判决：

一审江东法院判决：驳回徐某的诉讼请求；徐某对此不服，提出上诉。近期，宁波中级人民法院做出二审判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为：1、在产权人徐某车库前是曾停放汽车、自行车等现象是事实，物业公司未尽充分注意，一定程度上影响徐某车库的使用。但这种影响应是一过性的，并未使徐某在车库丧失其使用功能，故徐某要求物业公司按照车库出租利益赔偿3.5万元损失，缺乏事实与法律依据。2、物业公司管理小区职责较多，徐某以物业公司仅在某一方面、某一时段履行义务的瑕疵，作为其免于履行合同主要义务的抗辩，理由不能成立。3、徐某要求判令物业公司切实保证今后车库进出通畅，不属于具体明确的诉讼请求，不予支持。

律师观点：

阮文良律师作为物业公司的一、二审代理人认为：合同中是否存在跟本性的违约，是否导致损失如何判断，也可据民法《民法通则》第106条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。从这一规定中可推导出的损害赔偿责任要件有四项：1、过错，即公民、法人实施侵权行为的主观过错；2、损害事实，即对财产或人身的损害事实(因车库闲置，即无实际损失)；3、因果关系，即过错与损害之间的因果关系（物业公司未尽充分注意，一定程度上影响徐某车库的使用，但这种影响应是一过性的，并未使徐某在车库丧失其使用功能，也即无因果关系）。4、行为人行为违法。以上四个构成要件是有机统一的，缺一不可，不承担合同违约责任。

最后，阮律师提出随着汽车普及、规划滞后，各小区、大楼停车难成为普遍性问题，业主们应本着互谅互让精神，妥善处理停车等相邻关系；如确无法停车，可及时向物业公司交涉，以减少纠纷。