小区业委会应以政府批准为准

某物业公司与某小区业主管理委员会签订物业管理委托合同，约定由物业公司对整个小区进行物业管理。锦华庭是该小区内后期建造一幢小高层，因锦华庭部分业主不交物业费，物业公司就将该部分业主中的二户告上了法院，物业公司委托浙江正甬律师事务所阮文良律师作为原告的代理人。

诉讼中业主提出，自己不是不交物业费，是暂时缓交。称自己所在的锦华庭是个独立的小区，并且锦华庭从未成立业主管理委员会，也没有委托物业公司来管理自己的小区。故锦苑小区业主管理委员会与物业公司签订的物业管理委托合同对自己没有效力，当然不认可锦苑小区与物业公司约定的物业收费标准。

物业公司认为，锦华庭属于锦苑小区的一部分。从最初的小区项目初步设计方案会审会议记要到小区项目竣工综合验收会议纪要都表明锦华庭属于锦苑小区。锦苑小区业主管理委员会经政府部门批准成立，且政府部门认可锦华庭属于锦苑小区，应受法律保护。物业公司与锦苑小区业主管理委员会的物业管理委托合同依法受法律保护。

一审法院没有支持原告的诉讼请求，原告上诉，二审法院终审判决支持了物业公司的观点。认为锦华庭至今未成立业主委员会，物业主管部门未认可锦华庭为独立的物业管理区域。在物业主管部门组织召开的锦苑小区第一次业主代表大会所通过的“锦苑小区物业管理委托合同”中载明“锦苑小区（含锦华庭）”，表明物业主管部门对锦华庭属于锦苑小区物业管理区域的认可，故锦华庭是非独立的物业管理区域，属于锦苑小区的一部分。且如果就锦华庭单独成立业主委员会就违反了《物业管理条例》第九条规定的“一个物业管理区域成立一个业主大会”及第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定。锦苑小区业主管理委员会与物业公司签订的合同对锦苑小区内的所有业主或主用人发生法律效力，包括锦华庭。锦华庭业主应按合同约定的收费标准向物业公司支付物业管理费。至此因小区业委会和管理区域引起的长达几年的纠纷终于划上句号。

此案的意义在于明确了小区业主管理委员会的成立以政府批准的为准，一个物业管理区只能成立一个业主大会，而不能因为是后期建造的或其他原因而要求成立另外的业主管理委员会。如果可以这样单独成立业主管理委员会那将极不利于物业公司对小区的物业管理，将对住户的生活造成极大的不便，将对小区公共设施的使用分配、维修等产生极大的士问题。

                                              2006年7月21日